Haus bauen in Lörrach: Was Sie vor dem Grundstückskauf prüfen sollten
Lörrach ist baulich kein einheitlicher Standort.
Ein Grundstück im relativ ebenen Stadtgebiet ist etwas völlig anderes als ein Grundstück:
- am Tüllinger,
- am Hang,
- in einer Geländemulde,
- nahe der Wiese,
- in einem älteren dicht bebauten Quartier.
Deshalb sollte man beim Grundstückskauf nicht nur fragen:
„Wie groß ist das Baufenster?“
Sondern mehrere lokale Ebenen gleichzeitig prüfen.
1. Welcher Bebauungsplan gilt?
Die Stadt Lörrach ist selbst untere Baurechtsbehörde.
Für Lörrach und Inzlingen ist die städtische BauinseL zuständig.
Bebauungspläne können auch online über das Geoportal eingesehen werden.
Der erste Grundstückscheck lautet deshalb:
- Adresse oder Flurstück bestimmen.
- Bebauungsplan suchen.
- Planzeichnung öffnen.
- textliche Festsetzungen lesen.
- örtliche Bauvorschriften mitlesen.
Nicht nur auf:
- GRZ,
- GFZ,
- Baugrenze
achten.
Ebenso wichtig können sein:
- Gebäudehöhe,
- Dachform,
- Geländehöhen,
- Garagenstandorte,
- Begrünung,
- Stützmauern.
2. Kein Bebauungsplan? Dann § 34 oder Außenbereich klären
Nicht jedes Grundstück liegt in einem Bebauungsplan.
Innerhalb eines zusammenhängend bebauten Ortsteils kann § 34 BauGB gelten.
Dann muss sich das Haus in die nähere Umgebung einfügen.
Bei einem Grundstück am Siedlungsrand darf man aber nicht automatisch davon ausgehen, dass es noch Baugrund ist.
Ein großes grünes Flurstück zwischen letzter Häuserreihe und Landschaft kann bereits Außenbereich sein.
Wenn diese Frage den Grundstückskauf entscheidet:
Bauvoranfrage vor Notartermin.
3. Starkregen ist in Lörrach keine theoretische Zusatzprüfung
Die Stadt Lörrach weist selbst ausdrücklich darauf hin, dass das Stadtgebiet aufgrund seiner Topografie besonders durch Starkregen gefährdet sein kann.
Besonders anfällig können sein:
- Hanggrundstücke,
- Mulden,
- Tallagen.
Die Stadt verweist dafür auf Hochwasser- und Erosionsgefahrenkarten des Landkreises Lörrach.
Das ist wichtig, weil ein Grundstück:
- weit von einem Fluss entfernt
liegen und trotzdem Oberflächenwasser aus einer Straße oder einem Hang bekommen kann.
Vor Kauf prüfen:
- Wo liegt die Straße?
- Was liegt oberhalb?
- Gibt es eine Geländemulde?
- Wo würde Wasser bei überlasteten Gullys laufen?
- Liegt eine Garagenzufahrt tiefer als die Straße?
4. Am Tüllinger ist Baugrund eine eigene Kategorie
Liegt das Grundstück in Tüllingen oder am Tüllinger Berg, reicht eine normale Grundstücksbesichtigung nicht.
Das LGRB beschreibt dort eine geologisch bekannte Kombination:
- wasserdurchlässige Süßwasserkalke,
- tonig-mergelige Schichten.
Wasser kann in die Mergelschichten gelangen und deren Rutschneigung erhöhen.
Rutschungen werden am Tüllinger Berg nach Angaben des LGRB seit mehreren Jahrhunderten dokumentiert.
Das bedeutet nicht:
„Tüllingen ist nicht bebaubar.“
Es bedeutet:
Bei Hanggrundstücken dort sollte Baugrund und Wasserführung vor der endgültigen Hausplanung besonders sorgfältig untersucht werden.
Mehr dazu im vollständigen Tüllinger-Guide in Artikel 104.
5. Erdbeben gehört in Lörrach zur normalen Statik
Das Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen nennt die Gegend von Lörrach ausdrücklich als einen der am stärksten von seismischer Gefährdung betroffenen Bereiche Baden-Württembergs.
Für einen Neubau ist das keine Panikfrage.
Es bedeutet schlicht:
- Tragwerksplaner muss den Standort korrekt einordnen,
- Gebäudeaussteifung muss sinnvoll geplant werden,
- bei großen Altbau-Umbauten sollte man bestehende Tragstrukturen ernst nehmen.
Gerade am Hang kommen dann:
- Baugrund,
- ungleiche Gründung,
- Erdbeben
in einer Planung zusammen.
6. Hang bedeutet nicht nur Statik – sondern Zufahrt
In Lörracher Hanglagen kann die Baustellenlogistik einen spürbaren Kostenunterschied machen.
Vor Kauf fragen:
- Kommt ein großer Lkw hin?
- Kann ein Betonfahrzeug stehen?
- Wo steht der Kran?
- Gibt es eine enge Zufahrt?
- Wie steil ist sie?
- Muss Material über Nachbargrundstücke transportiert werden?
Ein Grundstück kann baurechtlich hervorragend und logistisch teuer sein.
7. Baulast prüfen
Wie überall in Baden-Württemberg gehört vor Kauf das Baulastenverzeichnis zur Pflichtprüfung.
Besonders relevant bei dichter Bebauung:
- Zufahrtsbaulast,
- Abstandsflächenbaulast,
- Vereinigungsbaulast.
Nicht nur Grundbuch prüfen.
Baulast und Grundbuch beantworten unterschiedliche Fragen.
8. Grundstück in älterem Quartier
Bei einem Abriss- oder Nachverdichtungsgrundstück sollten Sie zusätzlich prüfen:
- vorhandene Bauakte,
- alte Anbauten,
- bestehende Grenzbebauung,
- Leitungen,
- mögliche Altlasten früherer Nutzungen.
Ein altes Wohnhaus kann beispielsweise so stehen, wie ein heutiger Neubau nicht mehr ohne Weiteres stehen dürfte.
Ein Abriss erzeugt nicht automatisch das Recht, exakt denselben Baukörper wieder zu errichten.
9. Wärmepumpe bei dichter Bebauung
In eng bebauten Lagen ist die Wärmepumpe früh zu positionieren.
Nicht nur:
„Wo steht der Technikraum?“
sondern:
- Wo ist das nächste Schlafzimmerfenster?
- Welche Hausseite reflektiert Schall?
- Ist eine Ecke akustisch ungünstig?
- Kann das eigene Gebäude abschirmen?
Die technische Anlage kann verfahrensfrei sein.
TA Lärm gilt trotzdem.
Lörrach-Check vor dem Notar
Quellen
- Stadt Lörrach – Bebauungsplan einsehen / BauinseLloerrach.de
- Stadt Lörrach – Hochwasser und Starkregenloerrach.de
- Landkreis Lörrach – BürgerGIS/Bebauungspläne außerhalb der großen Kreisstädtegis1.loerrach-landkreis.de
- LGRB – Tüllinger Berg und Hangrutschungenlgrbwissen.lgrb-bw.de
- Ministerium BW – Erdbebensicher bauenmlw.baden-wuerttemberg.de