Grundbuch und Baulastenverzeichnis sind nicht dasselbe
Ein Käufer sagt:
„Der Grundbuchauszug ist sauber. Dann gibt es keine Belastungen.“
Das ist ein gefährlicher Schluss.
Das Grundbuch und das Baulastenverzeichnis sind zwei verschiedene Systeme.
Sie prüfen unterschiedliche Arten von Rechten.
Was steht im Grundbuch?
Das Grundbuch betrifft vor allem die privatrechtlichen Verhältnisse am Grundstück.
Dort können zum Beispiel eingetragen sein:
- Eigentümer,
- Grunddienstbarkeiten,
- Wegerechte,
- Leitungsrechte,
- Nießbrauch,
- Wohnrechte,
- Grundschulden und Hypotheken.
Ein klassisches Beispiel:
Der Nachbar darf aufgrund einer Grunddienstbarkeit über Ihr Grundstück fahren.
Das ist eine privatrechtliche Rechtsposition.
Was steht im Baulastenverzeichnis?
Das Baulastenverzeichnis enthält öffentlich-rechtliche Verpflichtungen.
Beispiele:
- Zufahrtsbaulast,
- Abstandsflächenbaulast,
- Verpflichtungen im Zusammenhang mit einer baurechtlichen Grundstückssituation.
Service-BW nennt genau diese Unterscheidung:
Baulasten stehen im Baulastenverzeichnis, Grunddienstbarkeiten im Grundbuch.
Warum kann dieselbe Zufahrt zweimal auftauchen?
Weil zwei verschiedene Fragen geklärt werden müssen.
Private Frage
Darf der Eigentümer des hinteren Grundstücks tatsächlich über das vordere Grundstück fahren?
Dafür kann ein privates Wegerecht beziehungsweise eine Grunddienstbarkeit notwendig sein.
Baurechtliche Frage
Ist die Zufahrt zur öffentlichen Straße gegenüber der Baurechtsbehörde dauerhaft gesichert?
Dafür kann eine öffentlich-rechtliche Baulast entscheidend sein.
Ein Dokument ersetzt deshalb nicht automatisch das andere.
Wo bekommt ein Käufer Einsicht?
Grundbuch
Für die Grundbucheinsicht ist ein berechtigtes Interesse erforderlich.
Service-BW weist bei Kaufinteressenten darauf hin, dass der Eigentümer mit der Einsicht einverstanden sein muss. Die bloße Kaufabsicht allein reicht für einen Grundbuchausdruck nicht in jedem Fall aus.
Praktisch lässt sich das über den Verkäufer beziehungsweise im Rahmen der Kaufvorbereitung organisieren.
Baulastenverzeichnis
Auch dort ist ein berechtigtes Interesse erforderlich.
Service-BW nennt den Kaufinteressenten ausdrücklich als Beispiel.
Die einfache Kaufregel
Für ein Baugrundstück brauchen Sie vor dem Kauf mindestens:
Grundbuch + Baulastenverzeichnis
Nicht:
Grundbuch oder Baulastenverzeichnis.
Quellen
- Service-BW: Grundbucheinsichtservice-bw.de
- Service-BW: Grundbuchausdruckservice-bw.de
- Service-BW: Baulastenverzeichnisservice-bw.de
- § 71 LBO Baden-Württemberglandesrecht-bw.de