Bebauungsplan lesen, wenn man kein Architekt ist
Ein Bebauungsplan sieht auf den ersten Blick wie eine Mischung aus Landkarte, Abkürzungen und Mathematik aus.
Für einen Grundstückskäufer sind aber zunächst nur wenige Angaben entscheidend.
Wenn Sie diese verstehen, können Sie schon sehr viel über ein Grundstück herausfinden.
Zuerst: Ein Bebauungsplan besteht nicht nur aus einer Karte
Prüfen Sie immer mindestens:
- Planzeichnung
- zeichnerische Legende
- textliche Festsetzungen
- örtliche Bauvorschriften, wenn vorhanden
Die Karte allein reicht oft nicht.
Eine Dachneigung, Farbe, Stellplatzregel oder Geländehöhe kann nur im Text stehen.
WA, WR, MI: Welche Nutzung ist erlaubt?
Diese Buchstaben beschreiben die Art des Baugebiets.
Für private Käufer sind zum Beispiel häufig:
- WR = Reines Wohngebiet
- WA = Allgemeines Wohngebiet
- MI = Mischgebiet
- MD = Dorfgebiet
- MDW = Dörfliches Wohngebiet
- MU = Urbanes Gebiet
wichtig.
Die Baugebietskategorie beantwortet vor allem die Frage, welche Nutzungen dort zulässig sind.
Für ein normales Wohnhaus ist ein WA meist unproblematisch. Wer aber gleichzeitig Werkstatt, größere Praxis, Ferienwohnungen oder Gewerbe plant, muss genauer prüfen.
GRZ: Wie viel Grundstück darf überbaut werden?
GRZ bedeutet Grundflächenzahl.
Eine GRZ von 0,4 bedeutet vereinfacht:
Von 1 m² Grundstück dürfen 0,4 m² als zulässige Grundfläche angesetzt werden.
Beispiel:
Grundstück: 600 m²
GRZ: 0,4
600 × 0,4 = 240 m²
Das heißt aber nicht automatisch: „Mein Haus darf 240 m² Wohnfläche haben.“
GRZ betrifft die Grundfläche am Boden.
Außerdem werden nach § 19 BauNVO unter anderem auch Flächen von Garagen, Stellplätzen mit Zufahrten und bestimmten Nebenanlagen bei der GRZ-Berechnung berücksichtigt.
Für diese Anlagen sieht die BauNVO grundsätzlich einen zusätzlichen Spielraum vor: Die zulässige Grundfläche darf durch die dort genannten Anlagen regelmäßig um bis zu 50 Prozent überschritten werden, höchstens bis zu einer GRZ von 0,8. Der Bebauungsplan kann davon abweichende Regeln enthalten.
Deshalb sollte man nicht mit einer einzigen Multiplikation das komplette Grundstück planen.
GFZ: Wie viel Geschossfläche ist möglich?
GFZ bedeutet Geschossflächenzahl.
Beispiel:
Grundstück: 600 m²
GFZ: 0,8
600 × 0,8 = 480 m² Geschossfläche
Auch das ist nicht dasselbe wie Wohnfläche.
Nach § 20 BauNVO wird die Geschossfläche grundsätzlich nach den Außenmaßen der Gebäude in den Vollgeschossen berechnet.
Ein Plan mit GRZ 0,4 und GFZ 0,8 könnte also grob zu einem zweigeschossigen Gebäude passen. Die tatsächliche Gestaltung hängt aber zusätzlich von Baufenster, Geschosszahl, Höhen und Abstandsflächen ab.
Baugrenze: Hier darf das Hauptgebäude nicht einfach drüber
Die Baugrenze begrenzt den Bereich, in dem das Gebäude stehen darf.
§ 23 BauNVO sagt vereinfacht:
Eine Baugrenze darf von Gebäuden und Gebäudeteilen grundsätzlich nicht überschritten werden.
Kleinere Überschreitungen können unter bestimmten Voraussetzungen zugelassen werden.
Wichtig:
Die Grundstücksgrenze und die Baugrenze sind nicht dasselbe.
Ein Grundstück kann 30 m tief sein, das eigentliche Baufenster aber nur 12 m.
Baulinie: Hier soll das Gebäude stehen
Eine Baulinie ist strenger als eine Baugrenze.
Wenn eine Baulinie festgesetzt ist, muss grundsätzlich auf dieser Linie gebaut werden.
Das findet man zum Beispiel dort, wo eine einheitliche Straßenflucht gewünscht ist.
Merksatz:
- Baugrenze: bis hierhin darf das Gebäude.
- Baulinie: auf dieser Linie soll es stehen.
Vollgeschoss: Warum ein Dachgeschoss manchmal mitzählt und manchmal nicht
In Baden-Württemberg definiert die LBO ein Vollgeschoss über Höhe und Lage zum Gelände.
Vereinfacht:
Ein Geschoss ist ein Vollgeschoss, wenn es ausreichend weit aus dem Gelände herausragt und eine Höhe von mindestens 2,30 m erreicht.
Beim obersten Geschoss gibt es eine wichtige Ausnahme: Es ist kein Vollgeschoss, wenn die erforderliche Höhe von 2,30 m auf weniger als drei Vierteln der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses vorhanden ist.
Das ist besonders für Dachgeschosse wichtig.
Ein Bebauungsplan mit „II“ erlaubt typischerweise höchstens zwei Vollgeschosse. Ein ausgebautes Dach kann trotzdem möglich sein, wenn es nach den landesrechtlichen Regeln nicht als weiteres Vollgeschoss zählt und die übrigen Höhenfestsetzungen eingehalten werden.
Traufhöhe: Wo endet die Außenwand am Dach?
Die Traufe ist vereinfacht der Bereich, an dem Dach und Außenwand zusammenkommen.
Ein Bebauungsplan kann eine maximale Traufhöhe festsetzen.
Aber Vorsicht:
Man darf nicht einfach vom natürlichen Boden bis zur Regenrinne messen.
Nach § 18 BauNVO muss der Bebauungsplan die erforderlichen Bezugspunkte für Höhenfestsetzungen bestimmen.
Im Text kann deshalb zum Beispiel stehen:
- Höhe über einer festgelegten Straßenhöhe,
- Höhe über Erdgeschoss-Fertigfußboden,
- Höhe über einem definierten Bezugspunkt,
- Höhe über Normalhöhennull.
Lesen Sie immer die Definition im konkreten Plan.
Gerade am Hang kann ein falscher Bezugspunkt die Planung um einen Meter oder mehr verändern.
Firsthöhe: Wie hoch darf der höchste Dachpunkt sein?
Die Firsthöhe beschreibt vereinfacht die maximal zulässige Höhe des Dachfirsts.
Auch hier gilt:
Die Zahl allein reicht nicht.
Sie müssen wissen, von welchem Punkt aus gemessen wird.
Ein Plan kann zum Beispiel festlegen:
FH max. 10,50 m über Bezugshöhe X.
Dann entscheidet die im Plan definierte Bezugshöhe.
Dachneigung
Die Dachneigung wird normalerweise in Grad angegeben.
Beispiel:
DN 25°–35°
Dann muss die Dachfläche grundsätzlich innerhalb dieses Bereichs liegen.
Ein flaches modernes Dach mit 5° passt dort nicht ohne Weiteres.
Zusätzlich können vorgeschrieben sein:
- Satteldach,
- Walmdach,
- Pultdach,
- Flachdach,
- Firstrichtung,
- Dachaufbauten.
Was bedeutet „o“ oder „g“ bei der Bauweise?
Häufig steht im Plan:
- o = offene Bauweise
- g = geschlossene Bauweise
Bei offener Bauweise werden Gebäude grundsätzlich mit seitlichem Grenzabstand errichtet.
Bei geschlossener Bauweise werden Gebäude grundsätzlich ohne seitlichen Grenzabstand gebaut.
Zusätzlich können Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen festgesetzt sein.
Eine einfache Reihenfolge beim Lesen
Für ein Einfamilienhaus prüfen Sie:
- Welche Nutzung ist erlaubt?
- Wo liegt das Baufenster?
- Welche GRZ gilt?
- Welche GFZ gilt?
- Wie viele Vollgeschosse sind möglich?
- Welche maximale Höhe gilt?
- Welche Dachform und Dachneigung?
- Welche Bauweise?
- Wo dürfen Garagen und Stellplätze liegen?
- Gibt es zusätzliche Regeln für Gelände, Einfriedungen oder Nebenanlagen?
Danach wissen Sie meist schon, ob Ihr Wunschhaus grundsätzlich zum Grundstück passt.
Quellen
- BauNVO § 16 – Maß der baulichen Nutzunggesetze-im-internet.de
- BauNVO § 18 – Höhe baulicher Anlagengesetze-im-internet.de
- BauNVO § 19 – Grundflächenzahlgesetze-im-internet.de
- BauNVO § 20 – Vollgeschosse und Geschossflächenzahlgesetze-im-internet.de
- BauNVO § 23 – Baugrenze und Bauliniegesetze-im-internet.de
- LBO Baden-Württemberg, aktuelle Fassung, insbesondere § 2landesrecht-bw.de
- Stadt Waldshut-Tiengen: digitale Bebauungsplänewaldshut-tiengen.de