Bauen in Jestetten und Lottstetten: Was an Grundstücken hier besonders ist
Jestetten und Lottstetten liegen geografisch ungewöhnlich.
Die Schweizer Grenze ist überall nah.
Baurechtlich ist die Sache aber eindeutig:
Ein Grundstück in Jestetten oder Lottstetten ist ein Grundstück in:
Baden-Württemberg.
Es gelten:
- BauGB,
- LBO Baden-Württemberg,
- deutsche technische Regeln,
- örtliche Bebauungspläne.
Die eigentlichen lokalen Besonderheiten liegen eher in:
- Gelände,
- Geologie,
- Entwässerung,
- Rhein-Nähe,
- kommunalen Satzungen.
1. Baurechtsbehörde ist der Landkreis Waldshut
Sowohl Jestetten als auch Lottstetten werden vom Baurechtsamt des Landkreises Waldshut betreut.
Die Gemeinden sind aber für:
- Bebauungspläne,
- Erschließung,
- kommunale Regelungen
die erste lokale Informationsquelle.
2. Beide Gemeinden veröffentlichen Bebauungspläne online
Jestetten stellt unterschiedliche Bebauungspläne und Änderungen auf seiner Website bereit.
Lottstetten veröffentlicht ebenfalls eine umfangreiche Liste.
Besonders lehrreich:
Lottstetten hat nicht nur klassische Bebauungspläne, sondern auch:
- Außenbereichssatzung „Nacker Mühle“,
- eigene Stellplatzsatzung,
- örtliche Bauvorschriften für Dachgestaltung.
Das zeigt:
Nicht nur die LBO lesen. Lokales Satzungsrecht kann konkret in den Grundstücksentwurf eingreifen.
3. Eine besonders interessante Geologie am Rhein
Das LGRB beschreibt für Jestetten und Lottstetten eine besondere Situation.
Die Niederterrassenflächen liegen dort teilweise ungefähr 40 bis 50 m über dem Rhein.
Die steilen Uferhänge werden stellenweise von tertiären Gesteinen aufgebaut und sind laut LGRB teilweise deutlich durch Rutschungen überprägt.
Das ist eine echte regionale Besonderheit.
Es bedeutet nicht, dass jedes Grundstück instabil ist.
Aber bei einem Grundstück an beziehungsweise oberhalb eines steilen Rheinhangs sollte eine geotechnische Prüfung sehr ernst genommen werden.
4. Nicht nur der Bauplatz – auch der Hang unterhalb
Ein Haus kann auf einer relativ ebenen Terrasse stehen.
Wenn direkt dahinter beziehungsweise davor ein steiler Hang zum Rhein abfällt, ist die relevante Frage:
Wie stabil ist das Gesamtsystem aus Terrasse und Hang?
Das Baugrundgutachten darf dann nicht nur die ersten zwei Meter unter der Bodenplatte als isolierten Block betrachten.
5. Wangental bei Jestetten
Das LGRB beschreibt das Wangental als ehemalige eiszeitliche Schmelzwasserrinne.
Im Talboden und in einzelnen Bereichen wurden:
- Kolluvien,
- Grundwassereinfluss,
- Stauwassereinfluss
kartiert.
Das ist ein gutes Beispiel dafür, warum auch in derselben Gemeinde:
- Plateau,
- Talboden,
- Hang
unterschiedliche Baugrundbedingungen haben können.
6. Entwässerung in Jestetten
Die Gemeinde Jestetten hat einen sehr konkreten lokalen Hinweis:
Begleitend zum Bauantrag ist ein Entwässerungsantrag bei der Gemeinde zu stellen.
Darin muss der Umgang mit:
- Schmutzwasser,
- Regenwasser
nachgewiesen werden.
Die Gemeinde stellt dafür:
- Formular,
- Hinweise,
- KOSTRA-Regenspenden
bereit.
Das ist genau die Art lokaler Information, die man vor Entwurfsabschluss kennen sollte.
7. Lottstetten: Stellplatzsatzung beachten
Lottstetten veröffentlicht eine eigene Stellplatzsatzung.
Deshalb sollten Bauherren nicht automatisch nur den landesweiten Stellplatz-Mindestwert in den Grundriss einzeichnen.
Erst die örtliche Satzung prüfen.
Das kann bei:
- kleinem Grundstück,
- Einliegerwohnung,
- Mehrfamilienhaus
entscheidend werden.
8. Hochwasser am Rhein
Bei flussnahen Grundstücken:
- HQ100,
- HQextrem,
- Grundwasser
prüfen.
Bei erhöhten Terrassen ist Hochwasser möglicherweise weniger relevant als Hangstabilität.
Genau das ist der Punkt:
„Nähe zum Rhein“ erzeugt nicht überall dasselbe Risiko.
9. Grenznähe und Baustellenlogistik
Die Grenzlage kann praktisch bedeuten:
- Schweizer Handwerker,
- Schweizer Lieferanten,
- grenzüberschreitende Wege.
Für Genehmigung und technische Normen bleibt der deutsche Standort entscheidend.
Bei Angeboten aus der Schweiz sollte klar sein, dass:
- Nachweise,
- Produkte,
- Planung
die für Baden-Württemberg geltenden Anforderungen erfüllen müssen.
10. Grundstück vor Kauf in drei Karten lesen
Für Jestetten/Lottstetten besonders sinnvoll:
Karte 1: Bebauungsplan
Was darf gebaut werden?
Karte 2: LGRB Geologie/Gefahrenhinweise
Was liegt unter und neben dem Grundstück?
Karte 3: Hochwasser/Starkregen
Wo kann Wasser kommen?
Erst alle drei zusammen ergeben ein vernünftiges Bild.
Quellen
- Gemeinde Jestetten – Bebauungsplänejestetten.de
- Gemeinde Jestetten – Entwässerungsantragjestetten.de
- Gemeinde Lottstetten – Bebauungspläne, Stellplatzsatzung und örtliche Bauvorschriftenlottstetten.de
- Landkreis Waldshut – Zuständigkeiten Jestetten/Lottstettenlandkreis-waldshut.de
- LGRB – Hochrheintal, Jestetten und Lottstettenlgrbwissen.lgrb-bw.de
- LGRB – Wangental bei Jestettenlgrbwissen.lgrb-bw.de