Altlasten auf dem Grundstück: So prüfen Sie den Boden vor dem Kauf

Ein Grundstück kann wunderschön aussehen und trotzdem eine problematische Vergangenheit haben.

Altlasten sieht man häufig nicht.

Unter einer Wiese kann eine alte Auffüllung liegen. Auf einem heutigen Wohngrundstück kann früher eine Werkstatt gestanden haben. Ein sauber asphaltierter Hof kann jahrzehntelang zu einem Betrieb gehört haben, der mit Mineralöl oder Lösungsmitteln gearbeitet hat.

Deshalb gehört die Altlastenprüfung vor den Kauf.

Was sind Altlasten?

Service-BW und der Landkreis Waldshut unterscheiden unter anderem:

Altablagerungen

Zum Beispiel frühere:

• Müllplätze,
• Ablagerungsflächen,
• verfüllte Gruben.

Altstandorte

Grundstücke stillgelegter Anlagen oder Betriebe, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen wurde.

Typische Verdachtsnutzungen sind beispielsweise:

• Tankstellen,
• Kfz-Werkstätten,
• metallverarbeitende Betriebe,
• chemische Reinigungen,
• bestimmte Holzverarbeitungsbetriebe,
• Betriebshöfe.

Die LUBW nennt diese Branchen auch in ihrer Altlastenbearbeitung als häufige Gruppen unter altlastverdächtigen Standorten.

Wo prüft man das?

In Baden-Württemberg führen die unteren Bodenschutz- und Altlastenbehörden der Stadt- und Landkreise das Bodenschutz- und Altlastenkataster (BAK).

Im Landkreis Waldshut ist dafür das Umweltamt zuständig.

Eine Auskunft kann für ein konkretes Grundstück beantragt werden.

Der Landkreis Waldshut empfiehlt möglichen Käufern ausdrücklich:

• frühere Nutzung des Grundstücks ermitteln,
• beim Umweltamt nach Altlasten und Verdachtsflächen fragen.

Welche Angaben braucht man?

Am besten:

• Gemeinde,
• Gemarkung,
• Flurstücknummer,
• Adresse, falls vorhanden.

Die Flurstücknummer ist deutlich zuverlässiger als nur „das Grundstück neben Hausnummer 12“.

Was bedeutet ein Eintrag im Kataster?

Nicht jeder Eintrag bedeutet:

„Hier muss für 200.000 Euro saniert werden.“

Er kann unterschiedliche Bearbeitungsstände haben.

Entscheidend ist:

• Was wurde dort früher gemacht?
• Welche Stoffe sind relevant?
• Wurde bereits untersucht?
• Gibt es Messergebnisse?
• Besteht nur ein Verdacht oder eine bestätigte Belastung?
• Ist eine Sanierung erfolgt?
• Gibt es Anforderungen für eine Wohnnutzung?

Bei einer belasteten oder verdächtigen Fläche sollte man sich die vorhandenen Unterlagen geben lassen und fachkundig bewerten lassen.

Warum Wohnbebauung empfindlicher sein kann

Eine Fläche kann für eine bestimmte gewerbliche Nutzung akzeptabel sein und bei einer sensibleren Nutzung genauer untersucht werden müssen.

Bei einem Wohnhaus kommen beispielsweise hinzu:

• Garten,
• spielende Kinder,
• Bodenkontakt,
• Aushub,
• Entsorgung belasteter Erde.

Deshalb ist der geplante Nutzungswechsel wichtig.

Der Landkreis Waldshut weist darauf hin, dass Umnutzungen oder Baumaßnahmen auf Altlastverdachtsflächen in der Regel ein umwelttechnisches Gutachten erforderlich machen können.

Der teure Teil ist nicht nur die Sanierung

Auch wenn kein kompletter Bodenaustausch nötig ist, können Kosten entstehen für:

• Untersuchungen,
• Bohrungen,
• Proben,
• Gutachten,
• getrennten Aushub,
• Analytik,
• Entsorgung,
• Arbeitsschutz,
• besondere Gründung.

Bei einem Haus mit Keller können große Bodenmengen bewegt werden. Belasteter Aushub kann deshalb ein erhebliches Kostenrisiko werden.

Reicht eine unauffällige Katasterauskunft?

Sie ist ein sehr wichtiger Baustein, aber eine Grundstücksprüfung sollte zusätzlich die tatsächliche Nutzungsgeschichte betrachten.

Der Landkreis weist darauf hin, dass durch Betriebsstilllegungen immer wieder neue Flächen hinzukommen und die Erfassung regelmäßig fortgeschrieben wird.

Wenn historische Luftbilder, alte Gewerbeeinträge oder Aussagen der Nachbarschaft auf eine problematische Nutzung hindeuten, sollte man nicht allein wegen einer unauffälligen ersten Auskunft jede weitere Prüfung einstellen.

Was sollte im Kaufvertrag geklärt werden?

Wenn ein Verdacht oder eine bekannte Belastung besteht, gehören Fragen zu:

• Kenntnisstand,
• vorhandenen Gutachten,
• Verantwortlichkeit,
• Kosten,
• zugesicherten Eigenschaften

vor der Unterschrift zum Notar beziehungsweise zu einer individuellen rechtlichen Prüfung.

Gerade bei Altlasten sollte man nicht auf mündliche Formulierungen wie „da war nie etwas“ vertrauen.

Quellen

1. Landkreis Waldshut: Altlastenlandkreis-waldshut.de
2. Landkreis Waldshut: Auskunft aus dem Bodenschutz- und Altlastenkatasterlandkreis-waldshut.de
3. Service-BW: Bodenschutz- und Altlastenkatasterservice-bw.de
4. LUBW: Altlastenlubw.baden-wuerttemberg.de
5. LUBW: Altlastenbearbeitunglubw.baden-wuerttemberg.de