Bauen am Tüllinger Berg: Der komplette Leitfaden für Grundstückseigentümer

Der Tüllinger Berg sieht auf den ersten Blick nach einem klassischen attraktiven Hangstandort aus:

Aussicht,
Weinberge,
Nähe zu Lörrach,
Nähe zu Weil am Rhein und Basel.

Für den Bauherrn ist er aber einer der interessantesten Standorte der Region.

Denn hier kommen mehrere Themen auf engem Raum zusammen:

Hang,
dokumentierte Rutschungsgeologie,
Wasser,
Schutzgebiete,
Erdbebenregion,
unterschiedliche kommunale Zuständigkeiten.

Das bedeutet nicht:

„Am Tüllinger sollte man nicht bauen.“

Viele Gebäude stehen dort seit langer Zeit.

Es bedeutet:

Ein Grundstück am Tüllinger sollte vor dem Kauf genauer untersucht werden als ein gewöhnlicher ebener Bauplatz.

1. Zuerst klären: Lörrach oder Weil am Rhein?

Der Tüllinger Berg liegt im Bereich mehrerer Gemarkungen.

Für einen privaten Bauherrn ist besonders wichtig:

Lörracher Seite

untere Baurechtsbehörde:

Stadt Lörrach / BauinseL

Weiler Seite

untere Baurechtsbehörde:

Stadt Weil am Rhein

Das ist nicht nur eine Adressfrage.

Beide Städte haben:

eigene Bebauungspläne,
eigene Geoportale beziehungsweise Planungsunterlagen,
eigene örtliche Satzungen.

Ein Haus, das in Tüllingen möglich ist, muss nicht automatisch mit denselben Festsetzungen in Ötlingen möglich sein.

2. Bebauungsplan ist wichtiger als die Aussicht

Vor Grundstückskauf:

Flurstück bestimmen,
Bebauungsplan öffnen,
Baufenster,
Höhen,
Dach,
Gelände,
Stützmauern

prüfen.

Gerade am Hang können Bebauungspläne Höhenbezugspunkte besonders genau regeln.

Das ist logisch.

Wenn Gelände stark fällt, verändert ein anderer Bezugspunkt die sichtbare Gebäudehöhe erheblich.

3. Grundstück ohne Bebauungsplan

Dann kann § 34 BauGB relevant sein, wenn das Grundstück im zusammenhängend bebauten Ortsteil liegt.

Aber gerade am Rand des Tüllinger Bergs muss Außenbereich besonders sauber geprüft werden.

Eine Wiese:

neben einem Haus,
mit schöner Zufahrt

ist noch kein Baugrund.

Hinzu können Schutzgebiete kommen.

Wenn der Kauf von der Bebaubarkeit abhängt:

Bauvoranfrage.

4. Die Geologie des Tüllinger Berges

Das LGRB beschreibt die Hänge als Aufbau aus den sogenannten Tüllingen-Schichten.

Vereinfacht wechseln:

Tonmergelsteine,
Süßwasserkalksteinbänke.

Der entscheidende Punkt:

Die Kalklagen können Wasser führen.

Dieses Wasser kann die tonig-mergeligen Schichten durchfeuchten.

Dadurch kann deren Rutschneigung steigen.

Das LGRB dokumentiert solche Rutschungen am Tüllinger Berg seit mehreren Jahrhunderten.

5. Das Wort „Rutschung“ richtig verstehen

Es bedeutet nicht:

„Der ganze Berg bewegt sich ständig.“

Ein Hang kann enthalten:

sehr alte Rutschmassen,
stabilere Abschnitte,
lokal aktive Bereiche,
technisch gesicherte Bereiche.

Deshalb gibt es keine seriöse Aussage:

„Tüllinger Berg sicher/unsicher.“

Die richtige Frage lautet:

„Was wissen wir über den konkreten Bauplatz und seinen Hangabschnitt?“

6. LGRB-Karten zuerst

Vor einem Kauf sollte man mindestens ansehen:

Die IGHK50 ist aber nicht parzellenscharf.

Sie sagt nicht:

„Dieses Haus darf gebaut werden.“

Sie zeigt:

„Hier gibt es einen geologischen Hinweis, den Sie genauer untersuchen sollten.“

7. Bodengutachten nicht als Standardprodukt bestellen

Bei einem normalen Grundstück lautet der Auftrag vielleicht:

„Bitte Gründung für Einfamilienhaus beurteilen.“

Am Tüllinger sollte er bei einer auffälligen Hanglage weiter gehen.

Fragen:

Liegt altes Rutschmaterial vor?
Gibt es Schwächezonen?
Welche Wasserführung ist zu erwarten?
Wie wirkt die Baugrube auf den Hang?
Wie wirken Stützmauern?
Welche Gründung ist sinnvoll?
Muss die Hangstabilität separat betrachtet werden?

Der Gutachter muss wissen, dass der Standort am Tüllinger liegt.

8. Wasser ist der Schlüssel

Der geologische Aufbau zeigt, warum Wasser so wichtig ist.

Wasser kann:

in durchlässige Schichten eindringen,
auf weniger durchlässigen Schichten weiterlaufen,
tiefer am Hang wieder austreten.

Deshalb können auftreten:

Hangwasser,
Schichtwasser,
Quellen.

Ein trockener Sommertag ist kein ausreichender Beweis für einen trockenen Hang.

9. Hausposition

Am Tüllinger kann die Position des Hauses mehrere Probleme gleichzeitig verändern.

Zehn Meter Verschiebung können bedeuten:

weniger Aushub,
kürzere Stützmauer,
andere Wasserführung,
andere Gebäudehöhe,
bessere Zufahrt.

Deshalb:

Nicht zuerst Standardhaus auswählen.

Zuerst:

Gelände,
Höhen,
Geologie,
Wasser.

Dann Haus.

10. Abgrabung und Aufschüttung

Ein Hanghaus braucht fast immer Geländeänderungen.

Aber je stärker man den Hang künstlich horizontalisiert, desto größer werden häufig:

Erdbewegungen,
Stützmauern,
Eingriffe in Wasserwege.

Eine große Plattform ist nicht automatisch die beste Lösung.

Ein Split-Level oder hangintegriertes Untergeschoss kann sinnvoller sein.

Nicht immer.

Aber es sollte verglichen werden.

11. Stützmauern

Eine Stützmauer am Tüllinger sollte nicht als Gartenprodukt betrachtet werden.

Relevant sind:

Erddruck,
Wasser,
Baugrund,
Zusatzlasten,
Gleiten,
Kippen.

Besonders kritisch:

Mauer unterhalb eines Nachbargrundstücks.

Wer Gelände abgräbt, darf die Stützung des Nachbarbodens nicht gefährden.

12. Nachbargrundstück

Am Hang beeinflussen sich Grundstücke stärker.

Ein oberes Grundstück kann:

Wasser liefern,
Last auf den Hang bringen.

Ein unteres Grundstück kann durch Abgrabung:

Stützung verändern.

Deshalb bei Grenznähe:

Höhen beider Grundstücke aufnehmen,
alte Mauern dokumentieren,
Entwässerung verstehen.

13. Starkregen und Erosion

Lörrach weist aufgrund seiner Topografie ausdrücklich auf besondere Starkregenrisiken in:

Hanglagen,
Mulden,
Tälern

hin.

Am Tüllinger bedeutet das:

Oberflächenwasser kann sich über:

Weinbergwege,
Straßen,
Grundstückszufahrten

konzentrieren.

Die Kellerabdichtung allein löst kein Oberflächenwasserproblem.

Planen Sie einen schadlosen Wasserweg am Haus vorbei.

14. Erdbeben

Der Raum Lörrach gehört zu den seismisch relevantesten Bereichen Baden-Württembergs.

Bei einem Hanghaus ist das besonders interessant, weil gleichzeitig:

unterschiedliche Gründungshöhen,
steife Kellerwände,
offene talseitige Fassaden

vorkommen können.

Der Tragwerksplaner sollte das räumliche Gebäudesystem von Anfang an entwickeln.

Nicht erst nach dem Architekturentwurf.

15. Landschaftsschutz

Große Teile des unbebauten Tüllinger Bergs gehören zum Landschaftsschutzgebiet Tüllinger Berg.

Das heißt nicht:

„Auf dem gesamten Berg besteht Bauverbot.“

Die bestehenden Siedlungsbereiche und Bebauungspläne sind konkret zu prüfen.

Bei:

Randgrundstücken,
großen Gartenanlagen,
Geländeänderungen,
Außenbereich

muss die Schutzgebietslage aber früh geklärt werden.

16. Historisches Ortsbild

Auf der Weiler Seite ist beispielsweise Ötlingen ein historisch geprägtes Rebdorf mit besonders erhaltenem Ortsbild.

Auf beiden Bergseiten können in gewachsenen Ortslagen zusätzliche Fragen entstehen zu:

Denkmalschutz,
Ortsbild,
Gestaltung.

Ein moderner Neubau ist nicht automatisch ausgeschlossen.

Aber die Gestaltung sollte aus den örtlichen Vorschriften entwickelt werden.

17. Baustellenzufahrt

Steile schmale Straßen und bestehende Bebauung können die Baustelle verteuern.

Vor Grundstückskauf konkret prüfen:

Lkw-Radius,
Kranstand,
Lagerplatz,
Aushubabtransport,
mögliche Straßensperrung.

Ein Bauunternehmen sollte die Baustelle im Zweifel vor der endgültigen Kalkulation ansehen.

18. Keller oder kein Keller?

Am Hang ist der Keller oft architektonisch logisch.

Aber technisch hängt die Entscheidung ab von:

Baugrund,
Wasser,
Aushub,
Nutzbarkeit talseitig.

Ein Keller kann:

Hang aufnehmen,
Wohnfläche schaffen,
Stützkonstruktion teilweise ersetzen.

Er kann aber bei ungünstigem Wasser auch deutlich teurer werden.

Deshalb keine pauschale Regel.

19. Radon?

Die Städte Lörrach und Weil am Rhein stehen aktuell nicht auf der offiziellen Liste der baden-württembergischen Radonvorsorgegebiete.

Das bedeutet nicht:

„Radon ausgeschlossen.“

Es bedeutet nur:

Die besonderen gesetzlichen Vorsorgegebietsanforderungen gelten dort nicht allein aufgrund dieser Gebietsausweisung.

Bei einem stark erdberührten Keller kann eine freiwillige Messung später trotzdem sinnvoll sein.

20. Schnee

Der Tüllinger Berg liegt klimatisch deutlich tiefer als die Hochlagen von Todtnau oder St. Blasien.

Trotzdem gilt für den Landkreis Lörrach Schneelastzone 2.

Auch hier wird die konkrete Höhenlage berücksichtigt.

Für:

Carport,
PV,
Flachdach

muss die statische Standortlast korrekt bestimmt werden.

21. Wärmepumpe am Hang

Ein Außengerät kann akustisch besonders ungünstig werden, wenn es:

oberhalb eines Nachbarfensters,
zwischen Stützmauern,
in einer engen Ecke

steht.

Hanglagen verändern die räumliche Beziehung zwischen Häusern.

Nicht nur horizontal messen.

Auch die Höhenlage des Nachbarfensters betrachten.

22. Was vor dem Kauf wirklich erledigt sein sollte

Planungsrecht

Geotechnik

Grundstück

Naturgefahren

Starkregen
Erosion
Hochwasser falls relevant
Erdbeben

Recht

Grundbuch
Baulasten
mögliche Abweichungen/Befreiungen

23. Wann Bauvoranfrage?

Besonders sinnvoll wenn:

Grundstück am Rand der Bebauung,
§ 34/§ 35 unklar,
Baugrenze deutlich überschritten werden müsste,
ungewöhnliche Gebäudehöhe notwendig,
Projekt wirtschaftlich nur mit einer bestimmten Hausposition funktioniert.

24. Wann Geotechniker vor Kauf?