Hat das Grundstück eine Zufahrt – und warum ist das rechtlich wichtiger, als es aussieht?
Auf dem Luftbild führt ein Weg zum Grundstück.
Bei der Besichtigung fährt der Makler mit dem Auto darüber.
Der Weg ist seit Jahrzehnten vorhanden.
Trotzdem ist eine wichtige Frage noch offen:
Darf das Grundstück diesen Weg dauerhaft und rechtlich gesichert als Zufahrt benutzen?
Für die Bebaubarkeit ist das entscheidend.
Was verlangt die Landesbauordnung?
§ 4 LBO Baden-Württemberg sagt grundsätzlich:
Ein Gebäude darf nur errichtet werden, wenn das Grundstück:
- in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt
oder
- eine befahrbare, öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche hat.
Bei bestimmten Wohnwegen kann auf die Befahrbarkeit verzichtet werden, wenn aus Brandschutzsicht keine Bedenken bestehen.
Die Vorschrift zeigt den entscheidenden Punkt:
Es geht nicht nur darum, ob man physisch irgendwie zum Grundstück kommt.
Die Zufahrt muss auch rechtlich gesichert sein.
Fall 1: Grundstück liegt direkt an der öffentlichen Straße
Das ist die einfachste Situation.
Trotzdem sollte man prüfen:
- Ist die Straße tatsächlich öffentlich gewidmet?
- Ist zwischen Straße und Grundstück vielleicht ein fremdes Flurstück?
- Gibt es einen Graben oder Geländesprung?
- Ist eine genehmigungsfähige Grundstückszufahrt technisch möglich?
Ein Grundstück kann an eine Straße grenzen und trotzdem eine schwierige Zufahrt haben.
Fall 2: Zufahrt führt über das Grundstück des Nachbarn
Dann müssen zwei verschiedene Ebenen betrachtet werden.
Privatrecht
Sie brauchen ein Recht, das fremde Grundstück tatsächlich zu benutzen.
Typisches Instrument ist ein Wegerecht als Grunddienstbarkeit im Grundbuch.
Öffentliches Baurecht
Die Baurechtsbehörde braucht eine dauerhaft öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt.
In Baden-Württemberg kann dafür eine Zufahrtsbaulast entscheidend sein.
Deshalb findet man in der Praxis häufig beide Themen:
- Grundbuch,
- Baulastenverzeichnis.
Ein mündliches „Sie dürfen da immer durchfahren“ ist für einen Grundstückskauf keine ausreichende Sicherung.
Was ist ein Notweg?
§ 917 BGB kennt das sogenannte Notwegerecht.
Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsgemäßen Benutzung notwendige Verbindung zu einem öffentlichen Weg, kann unter bestimmten Voraussetzungen verlangt werden, dass ein Nachbar die Benutzung seines Grundstücks duldet. Dafür ist eine Geldrente vorgesehen.
Das klingt zunächst wie eine Lösung.
Für den Kauf eines Baugrundstücks sollte man aber nicht darauf planen.
Ein Notweg ist ein privatrechtliches Instrument für eine bestehende Notsituation. Er ist nicht dasselbe wie eine von Anfang an sauber gesicherte öffentlich-rechtliche Erschließung für ein neues Bauvorhaben.
Wenn Ihr geplantes Haus nur funktioniert, weil Sie später vielleicht ein Notwegerecht gegen einen Nachbarn durchsetzen können, ist die Grundstückssituation vor dem Kauf nicht ausreichend geklärt.
Was ist ein Wegerecht?
Ein Wegerecht kann als Grunddienstbarkeit im Grundbuch gesichert werden.
Dabei ist der genaue Inhalt wichtig:
- zu Fuß oder mit Fahrzeugen?
- nur für einen Eigentümer oder für das Grundstück?
- welche Fläche?
- welche Breite?
- darf gebaut oder gepflastert werden?
- wer unterhält den Weg?
- gilt es auch für Besucher, Lieferdienste und Bauverkehr?
„Wegerecht vorhanden“ reicht deshalb als Information nicht.
Lesen Sie den Inhalt und den Lageplan.
Was ist eine Zufahrtsbaulast?
Hier verpflichtet sich der Eigentümer des belasteten Grundstücks öffentlich-rechtlich dazu, die für die baurechtliche Erschließung erforderliche Zufahrt zu ermöglichen beziehungsweise freizuhalten.
Die Baulast wirkt auch gegenüber späteren Eigentümern.
Für einen Käufer des hinteren Grundstücks kann eine solche Baulast deshalb sehr wertvoll sein.
Für einen Käufer des vorderen, belasteten Grundstücks kann sie dagegen eine erhebliche Einschränkung darstellen.
Warum die Breite wichtig ist
Eine rechtliche Linie von 80 cm Breite reicht für ein Wohnhaus nicht automatisch.
§ 4 LBO verlangt grundsätzlich eine Zufahrt in angemessener Breite.
Zusätzlich spielen Brandschutz und Erreichbarkeit für Rettungskräfte eine Rolle.
Bei längeren privaten Zufahrten sollte man deshalb die tatsächliche Breite, Steigung, Kurven und Befahrbarkeit prüfen.
Was ist mit Leitungen?
Ein Wegerecht bedeutet nicht automatisch, dass dort auch:
- Wasser,
- Kanal,
- Strom,
- Glasfaser
verlegt werden dürfen.
Für Leitungen kann eine eigene Grunddienstbarkeit oder andere rechtliche Sicherung notwendig sein.
Deshalb sollte bei einem hinterliegenden Grundstück nicht nur die Autofahrt, sondern die komplette Erschließungstrasse geprüft werden.
Fünf Unterlagen, die Sie sehen sollten
Bei einer Zufahrt über fremdes Eigentum:
- Flurkarte mit Verlauf der Zufahrt,
- Grundbuchauszug beziehungsweise Eintrag des Wegerechts,
- Baulastenauskunft,
- genaue Erklärung beziehungsweise Lageplan zur Baulast,
- Angaben zu Leitungsrechten.
Wenn einer dieser Punkte fehlt, sollten Sie vor dem Notartermin klären, ob die Zufahrt wirklich so sicher ist, wie sie bei der Besichtigung aussieht.
Quellen
- § 4 LBO Baden-Württemberg – Bebauung der Grundstücke und Zufahrtlandesrecht-bw.de
- Service-BW: Baulastenverzeichnisservice-bw.de
- § 917 BGB – Notweggesetze-im-internet.de
- § 71 LBO – Baulastenlandesrecht-bw.de