Bauen in Bad Säckingen: Rhein, Hang und alter Gebäudebestand
Bad Säckingen wird baulich häufig nur mit dem Rhein verbunden.
Das ist zu wenig.
Für Grundstücks- und Altbaukäufer sind mindestens vier Ebenen wichtig:
- Rhein und Bäche,
- Starkregen,
- steigendes Gelände außerhalb der Rheinebene,
- historischer Gebäudebestand.
1. Bad Säckingen hat eine eigene untere Baurechtsbehörde
Die Stadt ist nicht nur für Bad Säckingen zuständig.
Ihre Baurechtsbehörde betreut die Verwaltungsgemeinschaft:
- Bad Säckingen,
- Herrischried,
- Murg,
- Rickenbach.
Für einen Bau in Bad Säckingen selbst ist das städtische Baurechts- und Bauverwaltungsamt deshalb die zentrale Stelle.
2. Bebauungspläne sind online sehr umfangreich verfügbar
Die Stadt stellt zahlreiche Bebauungspläne und Änderungen online bereit.
Darunter Pläne für:
- Altstadt,
- Wohngebiete,
- Kurgebiet,
- Ortsteile.
Bei älteren Quartieren muss man besonders aufpassen:
Ein Planname kann mehrere Änderungen besitzen.
Deshalb immer:
- Ursprungsplan,
- Änderungen,
- textliche Festsetzungen
zusammen lesen.
3. Rheinlage: HQ100 und HQextrem
Bei Grundstücken in Rheinnähe ist die Hochwasserprüfung selbstverständlich.
Nicht nur:
„Ist das Grundstück schon einmal nass geworden?“
Sondern:
- HQ10,
- HQ50,
- HQ100,
- HQextrem,
- Überflutungstiefe,
- Erreichbarkeit.
Die Stadt unterhält selbst Hochwasserschutzaufgaben für:
- Rhein,
- Bäche im Gemeindegebiet.
Das Thema ist damit lokal sehr real.
4. Starkregen zusätzlich
Bad Säckingen weist auf seiner aktuellen Starkregen-Seite ausdrücklich auf vorhandene Starkregengefahrenkarten hin.
Das ist für Grundstückskäufer besonders nützlich.
Ein Grundstück außerhalb der Rhein-Hochwasserfläche kann durch:
- Hangabfluss,
- Straße,
- Bach,
- Verdolung
trotzdem betroffen sein.
Bei einer Garagenrampe oder einem Kellerabgang sollte diese Karte vor dem Entwurf geöffnet werden.
5. Vom Rhein zum Hang ändert sich die Planung
Das Stadtgebiet und seine Ortsteile liegen nicht alle auf demselben Niveau.
In höher beziehungsweise hängiger gelegenen Bereichen werden wichtiger:
- Erdarbeiten,
- Stützmauern,
- Hangwasser,
- Baustellenzufahrt.
Ein Grundstück kann weit genug vom Rhein entfernt sein und dafür ein ganz anderes Wasserproblem bekommen:
Wasser aus dem Hang.
6. Altstadt und historischer Bestand
Bad Säckingen hat eine historisch gewachsene Innenstadt.
Bei einem alten Gebäude sollte vor Kauf geklärt werden:
- Denkmaleigenschaft,
- Gesamtanlagenschutz,
- genehmigte Umbauten,
- Bauakte.
Ein neues Fenster kann nach LBO verfahrensfrei sein und bei einem geschützten Gebäude trotzdem denkmalrechtlich genehmigungspflichtig.
Die Stadt ist gleichzeitig untere Baurechtsbehörde und arbeitet auch mit Denkmalschutzverfahren.
7. Alte Häuser: Feuchtigkeit nicht nur als „Rheinproblem“ sehen
Bei einem Altbau können Feuchteschäden entstehen durch:
- Grundwasser,
- Schlagregen,
- fehlende Horizontalsperre,
- undichte Leitungen,
- Kondensation,
- Hangwasser.
Ein feuchter Keller ist deshalb erst nach Ursachenklärung sinnvoll zu bewerten.
Nicht:
„Das ist halt wegen dem Rhein.“
8. Bauakte vor energetischer Sanierung
Bei alten Häusern in dichtem Bestand sollte vor größerem Umbau geklärt sein:
- Welche Anbauten sind genehmigt?
- Ist das Dachgeschoss Wohnraum?
- Gibt es alte Grenzbauten?
- Welche Fenster- und Fassadenänderungen sind zulässig?
Das verhindert, dass während einer Sanierung plötzlich ein ungeklärter Altbestand auftaucht.
9. Neues Baugebiet heißt nicht „alles frei“
Auch in neueren Gebieten wie beispielsweise Leimet bestehen konkrete:
- planungsrechtliche Festsetzungen,
- örtliche Bauvorschriften.
Ein Neubaugebiet bedeutet:
Regeln sind meist klarer.
Nicht:
Es gibt weniger Regeln.
Dach, Höhe, Baugrenze und Gelände können sehr präzise festgelegt sein.
10. Vor Kauf konkret prüfen
- Bebauungsplan
- Baulast
- Hochwasser
- Starkregen
- Grundwasser bei Keller
- Geländehöhen
- Bauakte bei Bestand
- Denkmalschutz
- Altlasten bei früherer gewerblicher Nutzung
- Erschließung
Quellen
- Stadt Bad Säckingen – Baurecht und Bauverwaltungbad-saeckingen.de
- Stadt Bad Säckingen – Bebauungsplänebad-saeckingen.de
- Stadt Bad Säckingen – Starkregenbad-saeckingen.de
- Stadt Bad Säckingen – Denkmalschutzverfahrenbad-saeckingen.de
- Stadt Bad Säckingen – Hochbau/Tiefbau und Hochwasserschutzbad-saeckingen.de