Baulastenverzeichnis: Was Sie vor dem Grundstückskauf unbedingt prüfen sollten

Ein Grundstück ist 700 m² groß.

Auf dem Papier klingt das nach viel Platz.

Später stellt der Käufer fest: Ein breiter Streifen entlang der Grenze ist als Abstandsfläche für das Gebäude des Nachbarn gesichert und kann nicht frei bebaut werden.

Die Information stand nicht im normalen Grundbuch.

Sie stand im Baulastenverzeichnis.

Was ist eine Baulast?

Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baurechtsbehörde.

Nach § 71 LBO kann der Eigentümer sich verpflichten, auf seinem Grundstück etwas:

• zu tun,
• zu dulden,
• oder zu unterlassen.

Die Verpflichtung gilt nicht nur für die Person, die sie damals unterschrieben hat.

Sie wirkt auch gegenüber späteren Eigentümern.

Sie kaufen eine bestehende Baulast deshalb grundsätzlich mit dem Grundstück mit.

Typischer Fall 1: Abstandsflächenbaulast

Der Nachbar möchte sein Gebäude so errichten, dass die erforderliche Abstandsfläche nicht vollständig auf seinem eigenen Grundstück liegt.

Ein Teil dieser Fläche wird öffentlich-rechtlich auf Ihrem Grundstück gesichert.

Das kann bedeuten:

Dieser Bereich Ihres Grundstücks muss für die Abstandsfläche des Nachbarn frei bleiben.

Service-BW weist ausdrücklich darauf hin, dass dadurch Ihre spätere eigene Bebauung einen größeren Abstand zur Grenze benötigen kann.

Typischer Fall 2: Zufahrtsbaulast

Ein hinteres Grundstück hat keine eigene Verbindung zur öffentlichen Straße.

Über Ihr Grundstück wird öffentlich-rechtlich eine Zufahrt gesichert.

Das kann für Ihre eigene Planung erhebliche Folgen haben:

• Fläche muss freibleiben,
• Zufahrt muss ausreichend breit sein,
• Überbauung kann ausgeschlossen sein.

Typischer Fall 3: Bauen über mehrere Grundstücke

Ein Gebäude soll über mehrere rechtlich selbständige Grundstücke errichtet werden.

§ 4 LBO erlaubt dies unter bestimmten Voraussetzungen, wenn durch Baulast gesichert ist, dass keine baurechtswidrigen Verhältnisse entstehen.

Auch solche Bindungen können für spätere Teilung oder Verkauf wichtig sein.

Wo steht die Baulast?

In Baden-Württemberg im Baulastenverzeichnis.

Service-BW formuliert es für Käufer sehr deutlich:

Wer ein Grundstück erwerben möchte, sollte nicht nur das Grundbuch, sondern auch das Baulastenverzeichnis einsehen.

Kann ein Kaufinteressent Einsicht nehmen?

Ja, wenn ein berechtigtes Interesse nachgewiesen wird.

Service-BW nennt ausdrücklich auch eine Person, die das Grundstück kaufen möchte, als Beispiel für ein berechtigtes Interesse.

Die konkrete Abwicklung und mögliche Gebühren richten sich nach der zuständigen Stelle.

Reicht die Aussage „Es gibt keine Baulast“ vom Verkäufer?

Für eine erste Besprechung vielleicht.

Für einen teuren Grundstückskauf sollte man sich auf eine prüfbare Auskunft stützen.

Wenn eine Baulast vorhanden ist, brauchen Sie nicht nur den Namen der Baulast, sondern möglichst:

• vollständigen Wortlaut,
• betroffene Flurstücksnummer,
• Lageplan,
• genaue Fläche,
• Zweck der Baulast.

„Abstandsflächenbaulast vorhanden“ sagt noch nicht, ob 8 m² oder ein großer Teil des Grundstücks betroffen ist.

Ist jede Baulast schlecht?

Nein.

Eine Baulast kann sogar Ihre eigene Bebaubarkeit ermöglichen.

Beispiel:

Ihr Grundstück hat nur über das vordere Grundstück eine Zufahrt. Eine dort eingetragene Zufahrtsbaulast kann für Ihre Baugenehmigung entscheidend sein.

Man muss deshalb nicht fragen:

„Gibt es eine Baulast?“

Sondern:

„Was bewirkt diese Baulast konkret für meine Planung?“

Kann man eine alte Baulast einfach löschen?

Nein.

Nach § 71 LBO erlischt eine Baulast durch Verzicht der Baurechtsbehörde.

Die Behörde soll verzichten, wenn kein öffentliches Interesse an der Baulast mehr besteht.

Der neue Eigentümer kann sie nicht einseitig streichen, nur weil sie unbequem geworden ist.

Kaufregel

Vor dem Notartermin:

1. Baulastenauskunft einholen.
2. Einträge vollständig lesen.
3. Betroffene Fläche in den Lageplan einzeichnen.
4. Das gewünschte Haus trotzdem probeweise auf dem Grundstück platzieren.

Erst dann wissen Sie, wie viel Grundstück tatsächlich frei nutzbar ist.

Quellen

1. § 71 LBO Baden-Württemberglandesrecht-bw.de
2. Service-BW: Baulastenverzeichnis einsehenservice-bw.de
3. § 4 LBO – Bebauung und Zufahrtlandesrecht-bw.de
4. § 7 LBO – Übernahme von Abständen und Abstandsflächenlandesrecht-bw.de