Was ist Außenbereich – und warum kann ein billiges Grundstück fast unbebaubar sein?
Ein Grundstück am Dorfrand kann aussehen wie der perfekte Bauplatz:
- Straße in der Nähe,
- Nachbarhaus 80 Meter entfernt,
- schöne Aussicht,
- niedriger Preis.
Trotzdem kann dort ein normales Wohnhaus planungsrechtlich kaum möglich sein.
Der Grund ist häufig § 35 BauGB – Bauen im Außenbereich.
Was bedeutet Außenbereich?
Vereinfacht ist Außenbereich die Fläche, die:
- nicht im Geltungsbereich eines passenden Bebauungsplans liegt
- und nicht zu einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil gehört.
Der Außenbereich beginnt deshalb nicht automatisch am Ortsausgangsschild.
Auch die Bezeichnung im Immobilienportal ist nicht entscheidend.
Warum ist Bauen dort so streng?
Das Baugesetzbuch will den Außenbereich grundsätzlich von gewöhnlicher Siedlungsbebauung freihalten.
Geschützt werden unter anderem:
- Landschaft,
- Natur,
- Landwirtschaft,
- Wald,
- Erholungswert,
- Wasserwirtschaft,
- geordnete Siedlungsentwicklung.
Deshalb unterscheidet § 35 BauGB zwischen privilegierten Vorhaben und sonstigen Vorhaben.
Wer ist privilegiert?
Typische privilegierte Vorhaben können zum Beispiel einem:
- landwirtschaftlichen Betrieb,
- forstwirtschaftlichen Betrieb,
- Gartenbaubetrieb,
- bestimmten Versorgungsanlagen
dienen.
Daneben gibt es weitere gesetzlich geregelte privilegierte Fälle.
Ein privates Einfamilienhaus für jemanden, der einfach gern auf dem Land wohnen möchte, gehört normalerweise nicht allein deshalb dazu.
„Aber direkt daneben stehen doch Häuser“
Das kann helfen – muss aber nicht.
Entscheidend ist, ob das Grundstück noch Teil des zusammenhängend bebauten Ortsteils ist.
Einzelne Häuser, Höfe oder kleine Gebäudegruppen können bereits im Außenbereich liegen.
Man spricht dann häufig von Splitterbebauung oder Außenbereichsbebauung.
Deshalb ist die Luftbild-Frage:
„Sieht es bebaut aus?“
nicht dasselbe wie die rechtliche Frage:
„Gehört die Fläche zum Innenbereich nach § 34?“
„Im Flächennutzungsplan ist dort Wohnen eingezeichnet“
Auch das ist noch keine Baugenehmigung.
Der Flächennutzungsplan ist der vorbereitende Bauleitplan der Gemeinde.
Waldshut-Tiengen erklärt auf seiner eigenen Website ausdrücklich:
- der Flächennutzungsplan ist nicht parzellenscharf,
- er zeigt die Grundzüge der städtebaulichen Entwicklung,
- er entfaltet gegenüber Bürgern keine unmittelbare rechtliche Verbindlichkeit.
Eine Darstellung als zukünftige Wohnbaufläche kann also ein positives Planungssignal sein. Sie macht das einzelne Grundstück aber nicht automatisch sofort bebaubar.
Warum werden Außenbereichsflächen trotzdem teuer angeboten?
Manchmal wird verkauft:
- Bauerwartungsland,
- Freizeitgrundstück,
- Gartenland,
- Wiese,
- landwirtschaftliche Fläche
mit Formulierungen wie:
„interessante Perspektive“
oder
„langfristiges Entwicklungspotenzial“.
Das kann irgendwann wertvoll werden. Es ist aber keine Garantie dafür, dass Sie dort jetzt oder in wenigen Jahren bauen dürfen.
Ein besonders gefährlicher Denkfehler
Ein günstiges Grundstück für 80.000 Euro ist nicht automatisch günstiger als ein regulärer Bauplatz für 180.000 Euro.
Wenn auf dem ersten Grundstück Ihr Wohnhaus nicht genehmigt werden kann, ist der Vergleich sinnlos.
Der Wert eines Baugrundstücks entsteht nicht nur durch Fläche und Lage, sondern vor allem durch gesichertes Baurecht.
Was sollte man vor dem Kauf tun?
Wenn die Lage am Ortsrand unklar ist:
- Gemeinde oder Baurechtsbehörde nach planungsrechtlicher Einordnung fragen.
- Bebauungsplan und Satzungen prüfen.
- Flächennutzungsplan nur als zusätzliche Information betrachten.
- Bei hohem Kaufpreis eine Bauvoranfrage mit einem konkreten Hausprojekt stellen.
Gerade im Außenbereich ist eine schriftliche verbindliche Antwort wesentlich wertvoller als die mündliche Einschätzung „das müsste gehen“.
Quellen
- § 35 BauGBgesetze-im-internet.de
- Service-BW: Bebaubarkeit des Grundstücksservice-bw.de
- Stadt Waldshut-Tiengen: Flächennutzungsplanwaldshut-tiengen.de
- Service-BW: Bauvorbescheidservice-bw.de