Bauen in Rheinfelden (Baden): Was Grundstückseigentümer wissen sollten
Rheinfelden ist ein gutes Beispiel dafür, warum man nicht nur nach dem Stadtnamen planen sollte.
Zum Stadtgebiet gehören:
- urbane Bereiche,
- Ortsteile,
- rheinnahe Lagen,
- höhere und ländlichere Bereiche.
Die relevanten Risiken unterscheiden sich entsprechend stark.
1. Bebauungsplan wirklich parzellenscharf prüfen
Rheinfelden verfügt über sehr viele unterschiedliche Bebauungspläne.
Die Stadt nennt selbst mehr als 100 Bebauungspläne.
Ältere Pläne können über das WebGIS eingesehen werden, neuere Planungen werden zusätzlich digital veröffentlicht.
Damit ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass zwei Grundstücke in derselben Straße beziehungsweise in benachbarten Quartieren unterschiedlichen Änderungsständen unterliegen können.
Nicht nur den Planname suchen.
Prüfen:
- Ursprungsplan,
- 1. Änderung,
- 2. Änderung,
- weitere Änderungen.
Die aktuelle Fassung entsteht manchmal erst aus mehreren Dokumenten.
2. Stadtbauamt früh einschalten
Rheinfelden arbeitet mit einem eigenen Stadtbauamt und eigener Stadtplanung.
Bei einem schwierigen Grundstück ist es sinnvoll, nicht nur telefonisch zu fragen:
„Kann man dort bauen?“
Sondern konkrete Unterlagen vorzulegen:
- Flurstück,
- Lageplan,
- grobe Kubatur,
- konkrete Frage.
Wenn die Antwort kaufentscheidend ist:
3. Rhein-Hochwasser
Die Stadt selbst weist darauf hin, dass bei:
- Schneeschmelze,
- starken Niederschlägen
Rheinfelder Wohnquartiere durch steigende Wasserstände von Rhein und anderen Fließgewässern betroffen sein können.
Für die Grundstücksprüfung deshalb immer:
- Hochwassergefahrenkarte,
- Überflutungstiefe,
- HQ100,
- HQextrem.
Die Nähe zum Rhein allein sagt wenig.
Ein höher gelegenes Grundstück kann unproblematisch sein, während eine tiefere Fläche weiter entfernt betroffen ist.
4. Kleine Gewässer ernst nehmen
Die Rheinfelder Hochwasserinformationen weisen ausdrücklich darauf hin, dass auch kleine, normalerweise unscheinbare Bäche bei Hochwasser gefährlich werden können.
Das ist besonders wichtig bei Ortsteilen und Hanglagen.
Ein Käufer sollte deshalb nicht nur auf den Rhein zoomen.
Prüfen Sie auch:
- Bach,
- Graben,
- Verdolung,
- kleine Talrinne.
5. Grundwasser separat prüfen
Wie in allen rheinnahen Lagen gilt:
Flusshochwasserkarte und Grundwasser sind nicht dasselbe.
Bei einem geplanten Keller:
- Baugrundgutachten,
- Grundwasserangaben,
- Bemessungswasserstand
klären.
Eine trockene Baugrube des Nachbarn im Hochsommer ist keine Langzeitmessung.
6. Ehemalige gewerbliche oder industrielle Nutzung
Rheinfelden hat eine lange gewerbliche und industrielle Entwicklung.
Das bedeutet nicht, dass Industrieboden automatisch belastet ist.
Bei Grundstücken mit früherer:
- Gewerbe-,
- Betriebs-,
- Lager-
nutzung sollte aber eine Altlastenauskunft selbstverständlich sein.
Das gilt übrigens in jeder Stadt.
In einer historisch industriell geprägten Stadt sollte man diesen Punkt nur besonders konsequent nicht vergessen.
7. Altlastenprüfung nicht auf sichtbare Fabrikflächen begrenzen
Problematische frühere Nutzungen können klein gewesen sein:
- Werkstatt,
- Tankstelle,
- Lager,
- Auffüllfläche.
Deshalb nicht nur nach großen Industriebetrieben fragen.
Die Bodenschutzbehörde kann Auskunft über bekannte Altlastenverdachtsflächen geben.
8. Ortsteil entscheidet über Grundstückslogik
Ein Grundstück in einem dichter bebauten Kernbereich stellt andere Fragen als ein Grundstück in:
- Adelhausen,
- Minseln,
- Karsau,
- Herten
oder anderen Ortsteilen.
Unterschiedlich können sein:
- Bebauungsdichte,
- Hang,
- Landwirtschaft in Nachbarschaft,
- Außenbereichsnähe,
- Erschließung.
Ein Grundstück am Ortsrand sollte immer auf § 34/§ 35 geprüft werden.
9. Landwirtschaftliche Nachbarschaft
Bei dörflicheren Ortsteilen kann ein schönes Grundstück neben:
- Hof,
- Stall,
- landwirtschaftlicher Fläche
liegen.
Geruch, Maschinen und Ernteverkehr sind keine versteckten Baumängel.
Sie gehören zur Lage.
Vor Kauf:
- Umgebung nicht nur sonntags ansehen,
- Gebietsart prüfen,
- mögliche Immissionsquellen betrachten.
10. Grundstücksteilung bei Nachverdichtung
In gewachsenen Gebieten wird häufiger:
- Garten abgeteilt,
- Hinterliegergrundstück geschaffen.
Dann sind besonders wichtig:
Ein günstiges Hinterliegergrundstück ist nur dann wirklich günstig, wenn Erschließung rechtlich und technisch funktioniert.
Quellen
- Stadt Rheinfelden – rechtskräftige Bebauungspläne / WebGISrheinfelden.de
- Stadt Rheinfelden – Bebauungsplan einsehenrheinfelden.de
- Stadt Rheinfelden – Hochwassergefahrenkartenrheinfelden.de
- Stadt Rheinfelden – Hochwasserinformationenrheinfelden.de
- LUBW – Hochwassergefahrenkartenhochwasser.baden-wuerttemberg.de