Wie prüft man ein Grundstück vor dem Kauf auf Hochwasserrisiko?
Ein Grundstück am Rhein, an der Wutach oder an einem kleinen Bach wirkt bei Sonnenschein oft völlig unproblematisch.
Für die Kaufentscheidung zählt aber nicht, wie trocken es am Besichtigungstag aussieht.
Entscheidend ist:
Was passiert dort bei einem seltenen Hochwasser – und wie tief kann das Wasser stehen?
Baden-Württemberg stellt dafür kostenlose amtliche Hochwassergefahrenkarten zur Verfügung.
Schritt 1: Die offizielle Hochwassergefahrenkarte öffnen
Die zentrale Informationsseite des Landes lautet:
hochwasser.baden-wuerttemberg.de/…
Von dort gelangt man zum interaktiven Kartenangebot der LUBW, Umwelt-Daten und -Karten Online – UDO.
Service-BW erklärt ebenfalls die Nutzung:
Die Karten können außerdem bei:
- Gemeinden,
- unteren Wasserbehörden
eingesehen werden.
Schritt 2: Nicht nur nach „Hochwasser ja oder nein“ suchen
Die Karte zeigt mehrere Szenarien.
Typisch sind:
- HQ10,
- HQ50,
- HQ100,
- Extremhochwasser.
Je dunkler der Blauton in der Flächenkarte, desto häufiger ist die dargestellte Überflutung.
Für einen Grundstückskauf ist aber nicht nur die Fläche wichtig.
Mindestens genauso wichtig ist die Überflutungstiefe.
Ein Grundstück, das bei HQ100 nur am hintersten Gartenrand wenige Zentimeter betroffen ist, hat eine andere Situation als ein Grundstück, auf dem am geplanten Hausstandort mehr als ein Meter Wasser berechnet wird.
Schritt 3: Den exakten Grundstückspunkt abfragen
UDO bietet eine sogenannte Hochwasserrisikomanagement-Abfrage.
Damit kann man einen Punkt in der Karte anklicken und unter anderem Informationen erhalten zu:
- Überflutungsszenarien,
- Überflutungstiefe,
- Geländehöhe,
- Wasserspiegellage.
Das ist für Käufer wesentlich nützlicher als ein unscharfer Screenshot aus einem Immobilienportal.
Die offizielle Bedienungsanleitung beschreibt den Ablauf Schritt für Schritt:
hochwasser.baden-wuerttemberg.de/…
Schritt 4: Besonders HQ100 prüfen
In Baden-Württemberg hat HQ100 eine besondere rechtliche Bedeutung.
Gebiete, in denen statistisch ein hundertjährliches Hochwasser zu erwarten ist, gelten nach § 65 Wassergesetz Baden-Württemberg automatisch als festgesetzte Überschwemmungsgebiete.
Eine zusätzliche Verordnung für das einzelne Grundstück ist dafür nicht notwendig.
Die Karte hat insoweit eine deklaratorische Funktion: Sie macht die gesetzlich bestehende Situation sichtbar.
Für Neubauten kann das erhebliche Konsequenzen haben.
Deshalb ist bei einem Grundstück im HQ100-Bereich nicht nur zu fragen:
„Wie hoch steht das Wasser?“
Sondern zusätzlich:
„Ist mein geplantes Gebäude hier wasserrechtlich überhaupt zulassungsfähig?“
- HQ10: jährlich 10 % · in 30 Jahren 96 %
- HQ50: jährlich 2 % · in 30 Jahren 45 %
- HQ100: jährlich 1 % · in 30 Jahren 26 %
Rechnung: 1 − (1 − p)ⁿ, jedes Jahr neu mit derselben Wahrscheinlichkeit, so wie die Hochwasserkarten sie angeben. Sie sagt nichts über Wassertiefe oder Starkregen aus.
Schritt 5: Auch HQextrem ansehen
Ein Grundstück kann außerhalb von HQ100 liegen und trotzdem beim Extremhochwasser betroffen sein.
Das ist für einen Käufer wichtig.
Außerhalb des gesetzlichen Überschwemmungsgebiets können also weiterhin erhebliche Schäden möglich sein.
Für solche Risikogebiete enthält § 78b Wasserhaushaltsgesetz ebenfalls Anforderungen an hochwasserangepasstes Bauen.
Bei einem Haus, das mehrere Jahrzehnte oder länger genutzt werden soll, lohnt es sich deshalb, auch ein sehr seltenes Ereignis anzusehen.
Schritt 6: Zufahrt prüfen
Bei einem Hochwasser ist nicht nur das Haus relevant.
Fragen Sie:
- Bleibt die Zufahrtsstraße trocken?
- Kann das Grundstück zur Insel werden?
- Liegt die einzige Zufahrt tiefer als das Haus?
- Kann eine Brücke oder Unterführung überflutet werden?
Ein Haus auf einer kleinen trockenen Geländeerhebung kann selbst relativ geschützt sein und trotzdem zeitweise nicht erreichbar werden.
Das ist für:
- Bewohner,
- Rettungsdienste,
- Versicherung,
- spätere Vermietung
relevant.
Schritt 7: Der Hochwasserkarte nicht mehr versprechen, als sie leisten kann
Dieser Punkt ist besonders wichtig.
Die LUBW weist ausdrücklich darauf hin:
Die Hochwassergefahrenkarten zeigen die Gefahr durch Flusshochwasser der kartierten Oberflächengewässer.
Nicht vollständig enthalten sind insbesondere:
- wild abfließendes Oberflächenwasser bei Starkregen,
- Hangwasser,
- Wirkung der Kanalisation,
- hohe Grundwasserstände.
Ein Grundstück kann deshalb in der Hochwassergefahrenkarte weiß erscheinen und trotzdem während eines Gewitters einen gefluteten Keller bekommen.
Schritt 8: Keine Farbe heißt nicht automatisch keine Gefahr
Nicht für jedes kleine Gewässer in Baden-Württemberg liegen hydraulische Hochwasserberechnungen vor.
Die LUBW weist ausdrücklich darauf hin:
Wenn an einem Gewässer keine Informationen dargestellt werden, kann dort trotzdem Hochwasser auftreten.
Gerade bei:
- kleinen Bächen,
- Gräben,
- verdolten Gewässern,
- steilen Einzugsgebieten
sollte man eine fehlende blaue Fläche nicht als Sicherheitsnachweis interpretieren.
Schritt 9: Starkregenkarte der Gemeinde suchen
Als zweite Karte sollten Sie die kommunale Starkregengefahrenkarte prüfen, sofern für die Gemeinde bereits eine erstellt wurde.
Sie zeigt typischerweise:
- wo Wasser über die Geländeoberfläche läuft,
- wo es sich sammelt,
- mögliche Überflutungstiefen,
- Fließgeschwindigkeiten.
Das Land stellt hierfür eine einheitliche Methodik zur Verfügung.
Informationen:
und
hochwasser.baden-wuerttemberg.de/…
Die Verfügbarkeit konkreter kommunaler Karten unterscheidet sich von Ort zu Ort.
Schritt 10: Grundstück selbst lesen
Bei der Besichtigung:
- Wo liegt der tiefste Punkt?
- Ist die Straße höher als das Erdgeschoss?
- Fällt eine lange Straße zum Grundstück ab?
- Liegt oberhalb ein Hang?
- Gibt es einen Graben?
- Ist die Garage abgesenkt?
- Gibt es Kellerlichtschächte?
- Wo würde Wasser hinlaufen, wenn alle Gullys überlastet wären?
Der Kartendienst ersetzt diese Vor-Ort-Prüfung nicht.
Schritt 11: Nach früheren Ereignissen fragen
Sprechen Sie mit:
- Verkäufer,
- Nachbarn,
- Gemeinde,
- Feuerwehr
über frühere Ereignisse.
Fragen Sie nicht nur:
„War das Haus schon einmal vom Rhein überschwemmt?“
Sondern:
„Gab es hier schon Wasser im Keller – egal ob durch Starkregen, Kanalrückstau oder Grundwasser?“
Die Ursache ist für den Verkäufer vielleicht nebensächlich.
Für Ihre spätere Planung ist sie entscheidend.
Schritt 12: Bei Unklarheit Wasserbehörde fragen
Die LUBW weist darauf hin, dass lokal zusätzliche Erkenntnisse vorhanden sein können.
Eine vollständige Beurteilung der Hochwassersituation kann deshalb nur die zuständige Wasserbehörde geben.
Bei einem teuren Grundstück unmittelbar an einer Kartengrenze ist eine kurze behördliche Klärung wesentlich sinnvoller als die Interpretation einzelner Pixel auf dem Bildschirm.
Schnellcheck vor dem Notar
Prüfen Sie mindestens:
Quellen
- Hochwasserportal Baden-Württemberg: Hochwassergefahrenkartenhochwasser.baden-wuerttemberg.de
- Service-BW: Hochwassergefahrenkarten nutzenservice-bw.de
- LUBW: Metadaten Hochwassergefahrenkartenudo.lubw.baden-wuerttemberg.de
- Hochwasserportal: Bedienungsanleitung UDOhochwasser.baden-wuerttemberg.de
- LUBW: Starkregenrisikomanagementlubw.baden-wuerttemberg.de
- § 65 Wassergesetz Baden-Württemberggewerbeaufsicht.baden-wuerttemberg.de