Grundstück vor dem Kauf prüfen: 12 Dinge, die Sie vor dem Notartermin wissen sollten

Ein Grundstückskauf lässt sich nach dem Notartermin nicht einfach rückgängig machen, nur weil später eine Stützmauer teuer wird, eine Baulast auftaucht oder das gewünschte Haus nicht in das Baufenster passt.

Die wichtigste Prüfung gehört deshalb vor die notarielle Beurkundung.

Hier sind zwölf Fragen, die ein Käufer vor dem Kauf beantworten sollte.

1. Darf auf dem Grundstück grundsätzlich gebaut werden?

Das ist die erste und wichtigste Frage.

Prüfen Sie, ob das Grundstück:

• in einem Bebauungsplan liegt,
• ohne Bebauungsplan im sogenannten Innenbereich nach § 34 BauGB liegt,
• oder zum Außenbereich nach § 35 BauGB gehört.

Eine Wiese zwischen Häusern ist nicht automatisch Bauland. Und ein Grundstück ohne Bebauungsplan ist nicht automatisch unbebaubar.

→ Ausführlich: Kann man auf diesem Grundstück überhaupt bauen?

2. Was erlaubt der Bebauungsplan tatsächlich?

Ein Bebauungsplan kann sehr genau bestimmen:

• wo das Haus stehen darf,
• wie groß es sein darf,
• wie viele Geschosse möglich sind,
• welche Höhe zulässig ist,
• welche Dachform oder Dachneigung vorgesehen ist,
• wo Garagen stehen dürfen.

Ein großes Grundstück ist deshalb nicht automatisch ein Grundstück für ein großes Haus.

→ Ausführlich: Bebauungsplan lesen, wenn man kein Architekt ist

3. Was gilt, wenn es keinen Bebauungsplan gibt?

Dann ist entscheidend, ob das Grundstück innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt.

Dort gilt meistens § 34 BauGB: Das neue Haus muss sich in wesentlichen Punkten in die nähere Umgebung einfügen.

→ Ausführlich: Kein Bebauungsplan – kann man trotzdem bauen?

4. Liegt das Grundstück vielleicht im Außenbereich?

Am Rand von Dörfern und kleinen Ortschaften beginnt der Außenbereich manchmal genau dort, wo ein Kaufinteressent noch mit „Ortslage“ rechnet.

Für ein normales privates Wohnhaus sind die Möglichkeiten dort erheblich eingeschränkt.

→ Ausführlich: Außenbereich – warum billiges Land oft kaum bebaubar ist

5. Ist Ihre konkrete Hausidee wirklich zulässig?

Zwischen „grundsätzlich Bauland“ und „mein Haus passt dort hin“ liegt ein großer Unterschied.

Wenn die Bebaubarkeit unsicher ist, kann eine Bauvoranfrage vor dem Kauf einzelne entscheidende Fragen rechtsverbindlich klären.

→ Ausführlich: Bauvoranfrage vor dem Grundstückskauf

6. Gibt es Baulasten?

Eine Baulast kann beispielsweise dazu führen, dass:

• ein Teil Ihres Grundstücks als Abstandsfläche für den Nachbarn freibleiben muss,
• eine Zufahrt für ein anderes Grundstück über Ihre Fläche gesichert ist,
• mehrere Flurstücke baurechtlich zusammengehören.

Baulasten stehen nicht einfach im normalen Grundbuch.

→ Ausführlich: Baulastenverzeichnis vor dem Kauf prüfen

7. Was steht im Grundbuch?

Im Grundbuch können unter anderem stehen:

• Grunddienstbarkeiten,
• Wegerechte,
• Leitungsrechte,
• Wohnrechte,
• Nießbrauch,
• Grundpfandrechte.

Grundbuch und Baulastenverzeichnis beantworten unterschiedliche Fragen. Sie brauchen deshalb beide.

→ Ausführlich: Grundbuch und Baulastenverzeichnis sind nicht dasselbe

8. Gibt es Altlasten oder eine problematische frühere Nutzung?

Besonders aufmerksam sollte man werden bei früheren:

• Werkstätten,
• Tankstellen,
• Gewerbebetrieben,
• chemischen Reinigungen,
• Lagerflächen,
• Deponien und Auffüllflächen.

Eine Belastung kann Untersuchungen, Bodenaustausch und Sanierung erforderlich machen.

→ Ausführlich: Altlasten vor dem Grundstückskauf prüfen

9. Warum ist das Grundstück so billig?

Ein niedriger Quadratmeterpreis kann einen guten Grund haben.

Typische Kostentreiber sind:

1. starker Hang,
2. Altlasten,
3. fehlende Anschlüsse,
4. schwieriger Baugrund,
5. Baulasten,
6. Wasser- oder Schutzgebietsprobleme,
7. ein sehr restriktiver Bebauungsplan.

→ Ausführlich: Sieben Gründe, warum ein billiges Grundstück teuer werden kann

10. Was bedeutet „erschlossen“ im Exposé wirklich?

„Voll erschlossen“ klingt eindeutig, ist aber keine ausreichende technische Kostenaufstellung.

Sie müssen getrennt prüfen:

• Straße,
• Trinkwasser,
• Abwasser,
• Strom,
• Telekommunikation,
• gegebenenfalls weitere Netze,
• Hausanschlüsse,
• offene Beiträge.

→ Ausführlich: Erschlossen, teilerschlossen, unerschlossen

11. Welche Anschluss- und Erschließungskosten kommen noch?

Fragen Sie nicht nur:

„Ist das Grundstück erschlossen?“

Fragen Sie:

„Welche Beiträge sind bereits bezahlt, welche Anschlüsse liegen wo und welche Kosten entstehen für mein konkretes Bauvorhaben noch?“

→ Ausführlich: Was kann der Anschluss eines Grundstücks an die Netze kosten?

12. Ist die Zufahrt rechtlich gesichert?

Ein geschotterter Weg, den seit 30 Jahren alle benutzen, ist nicht automatisch eine ausreichende rechtliche Erschließung.

Prüfen Sie:

• direkten Zugang zur öffentlichen Straße,
• Wegerecht,
• Baulast,
• Breite und Befahrbarkeit,
• Feuerwehrzugang.

→ Ausführlich: Warum die Zufahrt rechtlich so wichtig ist

Vier zusätzliche Kartenchecks, die fast nichts kosten

Noch vor der ersten Besichtigung kann man mehrere öffentliche Karten prüfen:

Bebauungsplan:
Viele Gemeinden veröffentlichen Bebauungspläne digital. Waldshut-Tiengen stellt sie beispielsweise im BürgerGIS bereit.

Hochwasser:
Die LUBW veröffentlicht Hochwassergefahren- und Hochwasserrisikokarten.

Natur- und Schutzgebiete:
Im Schutzgebietsverzeichnis der LUBW lassen sich Naturschutzgebiete, Landschaftsschutzgebiete, Natura-2000-Gebiete und weitere Schutzkategorien prüfen.

Geologie und Baugrundrisiken:
Das Landesamt für Geologie, Rohstoffe und Bergbau stellt geologische Karten und eine Ingenieurgeologische Gefahrenhinweiskarte bereit. Sie ersetzen kein Bodengutachten, zeigen aber früh auffällige Bereiche wie Rutschungen, Karst oder setzungsempfindlichen Untergrund.

Die wichtigste Regel vor dem Notar

Wenn eine einzige Frage darüber entscheidet, ob Sie das Grundstück überhaupt sinnvoll nutzen können, sollte diese Frage vor dem Kauf geklärt werden.

Bei ernsthaften Unsicherheiten ist ein Bauvorbescheid oft deutlich billiger als ein Grundstück, auf dem das gewünschte Haus später nicht genehmigt wird.

Quellen

1. Service-BW: Bebaubarkeit eines Grundstücksservice-bw.de
2. Service-BW: Bebauungsplan einsehenservice-bw.de
3. Service-BW: Bauvorbescheid beantragenservice-bw.de
4. Service-BW: Baulastenverzeichnis einsehenservice-bw.de
5. Service-BW: Grundbucheinsichtservice-bw.de
6. Landkreis Waldshut: Bodenschutz- und Altlastenkatasterlandkreis-waldshut.de
7. LUBW: Kartendienstelubw.baden-wuerttemberg.de
8. LGRB: Fachberatung Baugrundlgrb-bw.de