Erschlossen, teilerschlossen, unerschlossen: Was bedeutet das beim Grundstück wirklich?

Im Exposé steht:

„Voll erschlossen.“

Viele Käufer lesen daraus:

„Straße, Wasser, Kanal, Strom und Internet liegen fertig auf meinem Grundstück und ich muss dafür nichts mehr bezahlen.“

Das ist eine zu weitgehende Annahme.

Für die Kaufentscheidung sollte das Wort „erschlossen“ immer in einzelne Bestandteile zerlegt werden.

Erschließung ist nicht nur ein Rohr in der Straße

Man muss mindestens unterscheiden zwischen:

Verkehrlicher Erschließung

Wie erreicht man das Grundstück?

• öffentliche Straße,
• Wohnweg,
• rechtlich gesicherte private Zufahrt.

Öffentlichen Erschließungsanlagen

Das Baugesetzbuch zählt dazu unter anderem öffentliche Straßen, Wege, Plätze und weitere Anlagen.

Für deren erstmalige Herstellung können Erschließungsbeiträge eine Rolle spielen.

Wasser und Abwasser

Hier können getrennt relevant sein:

• Anschlussbeiträge,
• Grundstücksanschluss,
• Hausanschlussleitungen,
• tatsächliche Leitungsführung.

Strom

Die öffentliche Stromleitung kann vorhanden sein, während der konkrete Netzanschluss zum Gebäude noch hergestellt werden muss.

Telekommunikation

Ein Leerrohr, Kupferkabel und Glasfaser sind nicht dasselbe.

Prüfen Sie, was am konkreten Grundstück tatsächlich verfügbar ist.

Was bedeutet „voll erschlossen“?

Der Begriff wird in Exposés nicht so präzise verwendet, dass Sie daraus ohne weitere Unterlagen einen festen Kostenstand ableiten sollten.

Deshalb ist die bessere Frage:

Welche einzelnen Erschließungsanlagen und Anschlüsse sind vorhanden, wo enden sie und welche Kosten sind bereits abgerechnet?

Das ist viel genauer als das Wort „voll“.

Was bedeutet „teilerschlossen“?

Praktisch wird damit meist gemeint:

Ein Teil der notwendigen Infrastruktur ist vorhanden, andere Bestandteile fehlen noch.

Zum Beispiel:

• Straße vorhanden,
• Wasser vorhanden,
• Strom vorhanden,
• aber kein öffentlicher Kanal.

Oder:

• öffentliche Leitungen liegen in der Straße,
• das neue Grundstück wurde aber noch nicht angeschlossen.

Der Begriff sagt allein nicht, welcher Teil fehlt.

Was bedeutet „unerschlossen“?

Dann fehlen wesentliche Voraussetzungen der Erschließung.

Das kann von „Hausanschlüsse fehlen“ bis zu „es gibt noch nicht einmal eine fertige Erschließungsstraße“ reichen.

Ein unerschlossenes Grundstück kann deshalb sehr unterschiedliche Kostenrisiken haben.

Straße fertig heißt nicht: alle Beiträge bezahlt

Die Gemeinde kann Erschließungsbeiträge erheben.

Nach dem Baugesetzbuch gehören zu den Erschließungsanlagen unter anderem öffentliche Straßen, Wege und Plätze.

Service-BW erklärt, dass die verbleibenden Kosten nach dem jeweiligen kommunalen Verteilungsmaßstab auf erschlossene Grundstücke verteilt werden können.

Vor Kauf sollten Sie deshalb die Gemeinde nicht nur fragen:

„Ist die Straße fertig?“

Sondern:

„Sind für dieses Flurstück noch Erschließungsbeiträge, Vorausleistungen oder endgültige Abrechnungen zu erwarten?“

Wasser und Abwasser sind wieder ein eigener Block

Für Wasserversorgung und Abwasser können nach Kommunalabgabenrecht eigene Beiträge anfallen.

Service-BW weist darauf hin, dass die Höhe vom tatsächlichen Aufwand und der örtlichen Satzung abhängt und häufig Grundstücksfläche sowie zulässige Geschossfläche in die Bemessung einfließen.

Zusätzlich können Kosten für den konkreten Grundstücks- oder Hausanschluss entstehen.

Was sollte der Verkäufer konkret vorlegen?

Ideal sind:

• Angaben der Gemeinde zum Erschließungsstand,
• vorhandene Beitragsbescheide,
• Pläne der Wasser- und Abwasseranschlüsse,
• Auskunft des Stromnetzbetreibers,
• Telekommunikations-Verfügbarkeitsprüfung,
• bei privaten Straßen oder Wegen die rechtliche Sicherung.

Eine einfache Tabelle für die Kaufprüfung

Wenn diese Tabelle ausgefüllt ist, wissen Sie mehr als durch jedes „voll erschlossen“ im Exposé.

Quellen

1. § 123 BauGB – Erschließungslastgesetze-im-internet.de
2. § 127 BauGB – Erschließungsbeitrag und Erschließungsanlagengesetze-im-internet.de
3. § 133 BauGB – Entstehung der Beitragspflichtgesetze-im-internet.de
4. Service-BW: Erschließungsbeiträgeservice-bw.de
5. Service-BW: Wasser- und Abwasseranschlussbeiträgeservice-bw.de
6. Notar.de: Glossar Grundstückskaufverträge, Stichwort Erschließungskostennotar.de