Bauvoranfrage vor dem Grundstückskauf: Erst die Bauidee prüfen, dann viel Geld ausgeben
Ein Kaufinteressent sieht ein Grundstück für 250.000 Euro.
Der Makler sagt:
„Bebauung müsste möglich sein.“
Die Nachbarn sagen:
„Hier wollte schon einmal jemand bauen.“
Die Gemeinde sagt am Telefon:
„Grundsätzlich sieht es nicht schlecht aus.“
Das alles ist nützlich – aber nicht dasselbe wie eine verbindliche Entscheidung.
Für genau solche Fälle gibt es die Bauvoranfrage.
Was ist eine Bauvoranfrage?
Mit einer Bauvoranfrage stellen Sie der Baurechtsbehörde einzelne konkrete Fragen zu einem Bauvorhaben.
Die Antwort erfolgt durch einen Bauvorbescheid.
Service-BW beschreibt diesen ausdrücklich als rechtsverbindliche Klärung einzelner Fragen vor dem eigentlichen Bauantrag.
Auch der Landkreis Waldshut erklärt:
Der Bauvorbescheid bindet die Baurechtsbehörde hinsichtlich der konkret gestellten Frage in einem späteren Genehmigungsverfahren.
Kann man eine Bauvoranfrage schon vor dem Grundstückskauf stellen?
Ja.
Service-BW nennt den Erwerb eines Grundstücks ausdrücklich als typischen Zeitpunkt, an dem ein Bauvorbescheid sinnvoll sein kann.
Das ist einer seiner größten Vorteile:
Sie müssen nicht erst Eigentümer eines teuren Grundstücks werden, um die zentrale baurechtliche Frage verbindlich klären zu lassen.
Wie lange gilt der Bauvorbescheid?
Im Landkreis Waldshut wird für den Bauvorbescheid eine Geltungsdauer von drei Jahren angegeben.
Auch Service-BW nennt drei Jahre.
Während dieses Zeitraums bindet die beantwortete baurechtliche Frage grundsätzlich das spätere Genehmigungsverfahren.
Wichtig:
Der Bauvorbescheid ist noch keine Baugenehmigung.
Sie dürfen allein damit nicht mit einem genehmigungspflichtigen Hausbau beginnen.
Welche Frage sollte man stellen?
Das ist der wichtigste Punkt.
Eine Bauvoranfrage sollte kein allgemeiner Wunschzettel sein.
Schlecht:
„Darf ich auf diesem Grundstück bauen?“
Besser:
„Ist auf dem Flurstück 1234 die Errichtung eines freistehenden Einfamilienhauses mit zwei Vollgeschossen, einer Grundfläche von 10 × 12 m und der im Lageplan dargestellten Position planungsrechtlich zulässig?“
Oder:
„Kann für die dargestellte Überschreitung der westlichen Baugrenze um 1,20 m eine Befreiung erteilt werden?“
Oder:
„Ist die Errichtung eines Wohngebäudes mit zwei Wohneinheiten auf dem im Lageplan bezeichneten Grundstück nach § 34 BauGB hinsichtlich Art und Maß der Nutzung grundsätzlich zulässig?“
Die Behörde bindet sich an die beantwortete Frage, nicht an alles, was man sich später vielleicht noch anders überlegt.
Wann ist eine Bauvoranfrage besonders sinnvoll?
Grundstück ohne Bebauungsplan
Wenn nach § 34 BauGB beurteilt werden muss, ob sich das geplante Gebäude einfügt.
Grundstück am Ortsrand
Wenn unklar ist, ob Innen- oder Außenbereich vorliegt.
Ungewöhnliches Haus
Zum Beispiel:
- sehr flaches Dach,
- größere Gebäudehöhe,
- mehrere Wohnungen,
- zweite Reihe,
- großes Bauvolumen.
Abweichung vom Bebauungsplan
Wenn Sie schon vor dem Kauf wissen, dass Ihre Idee eine Befreiung oder Ausnahme benötigt.
Schwierige Zufahrt
Wenn die öffentlich-rechtliche Erschließung unklar ist.
Welche Unterlagen werden gebraucht?
Es müssen die Unterlagen eingereicht werden, die zur Beurteilung der konkreten Frage notwendig sind.
Typisch sind:
- Lageplan,
- kurze Baubeschreibung,
- Bauentwurfsskizze,
- bei Höhenfragen Schnitte oder Höhenangaben.
Für eine reine Frage zur grundsätzlichen planungsrechtlichen Zulässigkeit braucht man nicht automatisch den vollständigen späteren Bauantrag.
Trotzdem sollte die Planung präzise genug sein, dass die Behörde weiß, worüber sie entscheidet.
Was kostet eine Bauvoranfrage?
Es gibt keinen einheitlichen Pauschalpreis für ganz Baden-Württemberg.
Die Gebühren richten sich nach der jeweiligen kommunalen Gebührensatzung und dem Prüfungsumfang.
Für einen Grundstückskauf ist aber die wirtschaftliche Relation wichtig:
Eine verbindliche Vorprüfung kostet Geld.
Ein falsch gekauftes Grundstück kann dagegen einen sechsstelligen Betrag binden.
Wie macht man den Kauf davon abhängig?
In der Praxis kann man mit Verkäufer, Makler und Notar besprechen, wie der Grundstückskauf zeitlich oder vertraglich mit der Bauvoranfrage verknüpft werden kann.
Welche Vertragsgestaltung sinnvoll ist, ist eine Frage für den Notar beziehungsweise eine individuelle Rechtsberatung.
Wichtig ist nur die Reihenfolge:
Erst die entscheidende Unsicherheit reduzieren, dann unwiderrufliche wirtschaftliche Verpflichtungen eingehen.
Waldshut: Wo wird die Bauvoranfrage gestellt?
Der Landkreis Waldshut verweist auf das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg (ViBa BW).
Zuständig ist die jeweilige untere Baurechtsbehörde. Je nach Gemeinde kann dies die Stadt selbst oder das Landratsamt sein.
Quellen
- Landkreis Waldshut: Bauvorbescheid beantragenlandkreis-waldshut.de
- Landkreis Waldshut: Virtuelles Bauamtlandkreis-waldshut.de
- Service-BW: Bauvorbescheid beantragenservice-bw.de
- LBO Baden-Württemberg, § 57 Bauvorbescheidlandesrecht-bw.de