Auf dem Grundstück gibt es keinen Bebauungsplan – darf man dort trotzdem ein Haus bauen?

Ja.

Ein fehlender Bebauungsplan bedeutet keineswegs automatisch, dass ein Grundstück nicht bebaubar ist.

Viele ältere Ortsteile in Deutschland sind ohne modernen Bebauungsplan gewachsen.

Für solche Grundstücke ist häufig § 34 BauGB entscheidend.

Die Grundidee von § 34 BauGB

Liegt ein Grundstück:

• innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils
• und gibt es keinen passenden qualifizierten Bebauungsplan,

dann kann ein Bauvorhaben zulässig sein, wenn es sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.

Das Gesetz nennt dafür vier besonders wichtige Punkte:

1. Art der baulichen Nutzung
2. Maß der baulichen Nutzung
3. Bauweise
4. Grundstücksfläche, die überbaut werden soll

Zusätzlich muss die Erschließung gesichert sein.

Was bedeutet „Art der Nutzung“?

Vereinfacht: Was soll dort stattfinden?

Wenn rundherum Wohnhäuser stehen, passt ein Wohnhaus meist deutlich besser als eine laute Werkstatt oder große Veranstaltungshalle.

Entspricht die nähere Umgebung einem typischen Baugebiet der Baunutzungsverordnung, wird die Nutzungsart nach den dortigen Regeln beurteilt.

Was bedeutet „Maß der Nutzung“?

Hier geht es darum, wie groß und intensiv gebaut wird.

Relevant können sein:

• Gebäudehöhe,
• Geschosszahl,
• Grundfläche,
• Volumen,
• Verhältnis des Gebäudes zum Grundstück.

Zwischen eingeschossigen kleinen Häusern ist ein fünfgeschossiger Wohnblock deshalb nicht allein deswegen zulässig, weil auch er „Wohnen“ ist.

Was bedeutet „Bauweise“?

Hier geht es unter anderem um die Stellung der Gebäude zu den seitlichen Grundstücksgrenzen.

Stehen im Bereich überwiegend freistehende Einfamilienhäuser, prägt das die Umgebung anders als eine geschlossene Häuserzeile.

Welche Grundstücksfläche wird überbaut?

Dabei schaut man vereinfacht darauf, wo die Gebäude auf den Grundstücken stehen.

Stehen alle Häuser direkt entlang der Straße und bleiben die tiefen Gärten unbebaut, lässt sich nicht automatisch ein zweites Wohnhaus ganz hinten im Garten rechtfertigen.

Das ist ein typischer Fall, bei dem ein großes Grundstück mehr verspricht, als § 34 tatsächlich erlaubt.

Was ist die „nähere Umgebung“?

Das ist keine feste Entfernung von 50 oder 100 Metern.

Entscheidend ist der Bereich, der das Grundstück städtebaulich prägt und auf den das geplante Bauvorhaben seinerseits Einfluss hat.

Eine stark abweichende Bebauung mehrere Straßen weiter hilft deshalb nicht automatisch.

Muss mein Haus genauso aussehen wie das Nachbarhaus?

Nein.

„Einfügen“ bedeutet nicht Kopieren.

§ 34 BauGB schreibt nicht vor, dass Sie dieselben Fenster, dieselbe Fassadenfarbe oder exakt dieselbe Dachform wie der Nachbar verwenden müssen.

Entscheidend sind die städtebaulich relevanten Merkmale.

Zusätzlich können allerdings örtliche Bauvorschriften oder andere Regelungen Gestaltungsvorgaben enthalten.

Darf ich mich am größten Haus der Straße orientieren?

Nicht automatisch.

Ein einzelner Ausreißer prägt die Umgebung möglicherweise nicht.

Bei der Beurteilung wird betrachtet, welche Bebauung tatsächlich charakteristisch ist.

Deshalb ist die Argumentation:

„Drei Grundstücke weiter steht aber auch ein sehr großes Haus“

allein nicht ausreichend.

Neue Flexibilität für Wohngebäude

Der aktuelle § 34 BauGB enthält auch eine Möglichkeit, mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen vom Erfordernis des Einfügens abzuweichen, wenn das Vorhaben der Errichtung eines Wohngebäudes dient und mit öffentlichen sowie nachbarlichen Belangen vereinbar ist.

Das ist eine zusätzliche Möglichkeit, aber kein automatischer Anspruch auf beliebige Wohnbebauung.

Wie bekomme ich vor dem Kauf eine sichere Antwort?

Bei einem §-34-Grundstück ist eine Bauvoranfrage besonders wertvoll.

Statt allgemein zu fragen:

„Ist das Grundstück bebaubar?“

sollte die Frage konkret sein.

Zum Beispiel:

„Ist auf dem Flurstück X die Errichtung eines freistehenden Wohngebäudes mit zwei Vollgeschossen, einer Grundfläche von 11 × 9 m und einer Gebäudehöhe von maximal 8,5 m an der im Lageplan dargestellten Position planungsrechtlich zulässig?“

Je genauer die Frage, desto brauchbarer der Bauvorbescheid.

Quellen

1. § 34 BauGBgesetze-im-internet.de
2. Service-BW: Bebaubarkeit eines Grundstücksservice-bw.de
3. Service-BW: Bauvorbescheidservice-bw.de