Das Grundstück ist billig – warum? Sieben Dinge, die den Bau teurer als das Land machen können
Ein günstiger Grundstückspreis kann ein Glücksfall sein.
Er kann aber auch bedeuten, dass Kosten nur von der Position „Grundstück“ in die Position „Bau“ verschoben werden.
Bei ungewöhnlich günstigen Angeboten sollte man deshalb nicht zuerst fragen:
„Wie viel spare ich beim Grundstück?“
Sondern:
„Welches Problem ist bereits im Preis enthalten?“
Hier sind sieben typische Kostentreiber.
1. Starker Hang
Am Hochrhein ist das einer der wichtigsten Punkte.
Ein Hang kann wunderschöne Aussicht bieten – und gleichzeitig Kosten verursachen für:
- zusätzlichen Aushub,
- Abtransport,
- Stützmauern,
- aufwendige Gründung,
- lange Rampen,
- Hangsicherung,
- Entwässerung,
- Absturzsicherungen.
Ein ebener Quadratmeter und ein steiler Quadratmeter sind bautechnisch nicht dasselbe.
Besonders teuer wird es, wenn die Straße deutlich oberhalb oder unterhalb des geplanten Erdgeschosses liegt.
Vor Kauf prüfen
- Höhenlinien oder Vermessung,
- geplante Zufahrt,
- Höhenunterschied Straße–Haus,
- mögliche Stützmauern,
- Platz für Aushub und Baustelleneinrichtung.
2. Altlasten
Eine frühere Tankstelle, Werkstatt, Deponie oder gewerbliche Nutzung kann zu Bodenuntersuchung und teurer Entsorgung führen.
Dabei muss das Grundstück nicht sichtbar verschmutzt sein.
Vor Kauf prüfen
Auskunft aus dem Bodenschutz- und Altlastenkataster einholen und frühere Nutzung recherchieren.
3. Fehlende Erschließung und Anschlüsse
Ein Grundstück kann baurechtlich interessant sein, während:
- Kanal weit entfernt ist,
- Wasserleitung auf der falschen Straßenseite liegt,
- Stromanschluss verlängert werden muss,
- Straße noch nicht endgültig hergestellt wurde,
- Beiträge noch offen sind.
Dann kommt zum Kaufpreis ein eigener Infrastrukturblock hinzu.
Vor Kauf prüfen
Für jedes Medium schriftlich klären:
- Wo liegt die Leitung?
- Gibt es bereits einen Grundstücksanschluss?
- Ist ein Beitrag bezahlt?
- Welche Arbeiten fehlen?
- Wer trägt die Kosten?
4. Schwieriger Baugrund
Problematisch können zum Beispiel sein:
- weiche oder setzungsempfindliche Böden,
- Auffüllungen,
- Hangschutt,
- hoher Grundwasserstand,
- Fels,
- Rutschungsbereiche,
- Karst.
Dann können statt einer üblichen Gründung zusätzliche Maßnahmen erforderlich werden.
Das LGRB stellt landesweite geologische Informationen und eine Ingenieurgeologische Gefahrenhinweiskarte zur Verfügung.
Diese Daten sind ein guter erster Filter, ersetzen aber kein objektbezogenes Baugrundgutachten.
5. Baulast oder Grunddienstbarkeit
Eine 700-m²-Parzelle kann sich planerisch wie ein deutlich kleineres Grundstück verhalten, wenn ein wichtiger Streifen:
- für eine Nachbarzufahrt freizuhalten ist,
- Abstandsfläche des Nachbarn trägt,
- durch ein Leitungsrecht belastet ist.
Das Grundstück ist dann nicht kleiner geworden – aber Ihre frei nutzbare Fläche schon.
Vor Kauf prüfen
Grundbuch und Baulastenverzeichnis.
6. Wasser, Hochwasser oder Schutzgebiet
Ein günstiges Grundstück in Gewässernähe kann:
- im Überschwemmungsgebiet liegen,
- besondere hochwasserangepasste Bauweise erfordern,
- zusätzliche Genehmigungen brauchen.
Auch Natur-, Landschafts- oder Wasserschutz kann die Nutzung einschränken.
Bei festgesetzten Überschwemmungsgebieten enthält § 78 WHG sogar ein grundsätzliches Verbot für die Errichtung oder Erweiterung baulicher Anlagen, von dem nur unter gesetzlichen Voraussetzungen im Einzelfall abgewichen werden kann.
Vor Kauf prüfen
LUBW-Karten und zuständige Fachbehörde.
7. Restriktiver Bebauungsplan
Das Grundstück ist groß, aber der Bebauungsplan erlaubt vielleicht nur:
- kleines Baufenster,
- eine bestimmte Traufhöhe,
- wenige Vollgeschosse,
- steiles Satteldach,
- ungünstige Garagenposition,
- geringe GRZ.
Dann ist nicht die Grundstücksgröße das Problem, sondern die planungsrechtlich nutzbare Fläche.
Ein billiger Quadratmeterpreis hilft wenig, wenn ein großer Teil des Grundstücks nicht für Ihr gewünschtes Haus genutzt werden kann.
Der bessere Preisvergleich
Vergleichen Sie nicht:
Kaufpreis Grundstück A gegen Kaufpreis Grundstück B.
Vergleichen Sie:
Grundstück + Erschließung + Geländearbeiten + Gründung + notwendige Sondermaßnahmen + genehmigungsfähige Wohnfläche.
Erst dann sehen Sie, welches Grundstück tatsächlich günstiger ist.
Quellen
- LGRB: Fachberatung Baugrundlgrb-bw.de
- LGRB: Ingenieurgeologische Gefahrenhinweiskartegeoportal.lgrb-bw.de
- Landkreis Waldshut: Altlastenlandkreis-waldshut.de
- LUBW: Hochwasser- und weitere Kartendienstelubw.baden-wuerttemberg.de
- § 78 WHGgesetze-im-internet.de
- Service-BW: Baulastenverzeichnisservice-bw.de