Kann man auf diesem Grundstück überhaupt bauen? Die Prüfung Schritt für Schritt

Ein Immobilienportal kann ein Grundstück als „Baugrundstück“ bezeichnen. Ein Makler kann sagen: „Hier wurde früher schon über ein Haus gesprochen.“

Beides ersetzt keine baurechtliche Prüfung.

Wer wissen will, ob ein Grundstück tatsächlich bebaubar ist, sollte immer dieselbe Reihenfolge einhalten.

Schritt 1: Gibt es einen Bebauungsplan?

Suchen Sie zuerst nach einem rechtskräftigen Bebauungsplan.

In Waldshut-Tiengen können digitale Bebauungspläne beispielsweise über das BürgerGIS aufgerufen werden. Für andere Orte lohnt sich die Website der Gemeinde oder das Geoportal Baden-Württemberg.

Liegt das Grundstück in einem qualifizierten Bebauungsplan, ist ein Vorhaben nach § 30 BauGB grundsätzlich zulässig, wenn:

• es den Festsetzungen des Plans nicht widerspricht und
• die Erschließung gesichert ist.

Das klingt einfach. In der Praxis muss man trotzdem den gesamten Plan lesen: Planzeichnung, Textteil, örtliche Bauvorschriften und häufig auch Anlagen.

Ein Bebauungsplan kann zum Beispiel ein Wohnhaus erlauben, aber Ihre konkrete Hausbreite, Dachform oder Position ausschließen.

Schritt 2: Kein Bebauungsplan – Innenbereich oder Außenbereich?

Fehlt ein Bebauungsplan, gibt es zwei völlig unterschiedliche Möglichkeiten.

Innenbereich nach § 34 BauGB

Das Grundstück liegt innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils.

Dann kann gebaut werden, wenn sich das Projekt nach wesentlichen Merkmalen in die nähere Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.

Außenbereich nach § 35 BauGB

Das Grundstück liegt außerhalb eines Bebauungsplans und außerhalb des zusammenhängend bebauten Ortsteils.

Dann gelten erheblich strengere Regeln.

Für ein normales privates Einfamilienhaus besteht dort grundsätzlich kein allgemeines Baurecht.

Die Abgrenzung ist nicht immer dort, wo das Ortsschild steht. Auch eine einzelne Baulücke am Ortsrand kann rechtlich schwieriger sein, als sie auf Luftbildern aussieht.

Schritt 3: Ist die Erschließung gesichert?

Selbst wenn das Planungsrecht ein Haus erlaubt, muss das Grundstück erschlossen sein.

Nach § 4 LBO Baden-Württemberg dürfen Gebäude grundsätzlich nur errichtet werden, wenn das Grundstück:

• in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt oder
• eine befahrbare und öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer solchen Verkehrsfläche besitzt.

Dazu kommt die technische Erschließung:

• Trinkwasser,
• Abwasser,
• Strom,
• gegebenenfalls weitere erforderliche Infrastruktur.

Das Baugesetzbuch verlangt bei den typischen Zulässigkeitstatbeständen ebenfalls eine gesicherte Erschließung.

Eine Leitung irgendwo in derselben Straße bedeutet noch nicht automatisch, dass der Anschluss technisch und wirtschaftlich problemlos möglich ist.

Schritt 4: Baulasten prüfen

Als Nächstes gehört das Baulastenverzeichnis auf den Tisch.

Dort kann beispielsweise stehen, dass ein Streifen Ihres Grundstücks:

• als Abstandsfläche für ein Nachbargebäude freizuhalten ist,
• als Zufahrt benötigt wird,
• oder für eine andere öffentlich-rechtliche Sicherung belastet ist.

Eine solche Fläche gehört weiterhin Ihnen. Trotzdem können Sie dort möglicherweise nicht so bauen, wie es die Grundstücksgröße vermuten lässt.

Schritt 5: Grundbuch prüfen

Das Grundbuch zeigt private Rechte und Belastungen.

Relevant können zum Beispiel sein:

• Wegerechte,
• Leitungsrechte,
• Grunddienstbarkeiten,
• Nießbrauch,
• Wohnrechte.

Ein Grundstück kann baurechtlich gut bebaubar sein, aber wegen eines Leitungsrechts genau dort eingeschränkt sein, wo Sie die Garage oder das Haus planen.

Schritt 6: Altlasten prüfen

Fragen Sie die zuständige Bodenschutz- und Altlastenbehörde nach dem Grundstück.

Im Landkreis Waldshut führt das Umweltamt das Bodenschutz- und Altlastenkataster.

Besondere Aufmerksamkeit verdienen Grundstücke mit früherer gewerblicher oder industrieller Nutzung sowie ehemalige Ablagerungsflächen.

Ein Eintrag bedeutet nicht automatisch, dass das Grundstück unbrauchbar ist. Er bedeutet aber: Vor Kauf und Planung müssen Status, Untersuchungen und mögliche Sanierungskosten geklärt werden.

Schritt 7: Wasser und Hochwasser prüfen

Ein Grundstück am Rhein, an der Wutach, Schlücht, Alb oder einem kleineren Gewässer kann wasserrechtliche Einschränkungen haben.

Die Hochwassergefahrenkarten der LUBW zeigen mögliche Überflutungsflächen.

In festgesetzten Überschwemmungsgebieten gelten nach § 78 Wasserhaushaltsgesetz erhebliche Einschränkungen für neue bauliche Anlagen. Ausnahmen sind möglich, aber an Voraussetzungen gebunden.

Zusätzlich können Wasserschutzgebiete besondere Anforderungen auslösen.

Schritt 8: Natur- und Landschaftsschutz prüfen

Prüfen Sie zumindest:

• Naturschutzgebiet,
• Landschaftsschutzgebiet,
• Natura 2000,
• geschützte Biotope,
• Naturpark,
• gegebenenfalls Baumschutzsatzung.

Nicht jeder Eintrag bedeutet Bauverbot. Aber Schutzstatus kann Planung, Rodung, Zufahrt, Geländearbeiten und Ausgleichsmaßnahmen beeinflussen.

Schritt 9: Hang und Baugrund prüfen

Am Hochrhein ist dieser Punkt besonders wichtig.

Ein Grundstück kann günstig sein, weil das Haus später technisch teuer wird.

Prüfen Sie:

• Gefälle,
• mögliche Stützmauern,
• Zufahrtshöhen,
• Fels,
• Auffüllboden,
• Grund- oder Hangwasser,
• bekannte Rutschungen,
• setzungsempfindlichen Boden.

Das LGRB bietet für eine erste Einschätzung geologische Karten, Bohrdaten und die Ingenieurgeologische Gefahrenhinweiskarte an.

Diese Karten ersetzen kein Grundstücksgutachten. Das LGRB weist ausdrücklich darauf hin, dass die Gefahrenhinweiskarte nicht parzellenscharf ist und keine objektbezogene geotechnische Untersuchung ersetzt.

Schritt 10: Ihre konkrete Idee auf das Grundstück setzen

Erst jetzt kommt das Haus.

Zeichnen Sie zumindest grob ein:

• Hausbreite und -tiefe,
• Garage oder Carport,
• Zufahrt,
• Terrasse,
• Abstandsflächen,
• Höhenlage.

Ein Grundstück kann „bebaubar“ sein, aber nicht mit dem Haustyp, den Sie möchten.

Wenn danach noch eine entscheidende Frage offen ist

Dann ist eine Bauvoranfrage sinnvoll.

Besonders dann, wenn der Kaufpreis hoch ist oder die Grundstücksbebaubarkeit von einer einzigen strittigen Frage abhängt.

Quellen

1. § 30 BauGBgesetze-im-internet.de
2. § 34 BauGBgesetze-im-internet.de
3. § 35 BauGBgesetze-im-internet.de
4. § 4 LBO Baden-Württemberglandesrecht-bw.de
5. Service-BW: Bebaubarkeit des Grundstücksservice-bw.de
6. Stadt Waldshut-Tiengen: Bebauungspläne und BürgerGISwaldshut-tiengen.de
7. LUBW: Kartendienstelubw.baden-wuerttemberg.de
8. LGRB: Baugrundinformationenlgrb-bw.de