Darf man in einem Überschwemmungsgebiet ein Haus bauen?
Die kurze Antwort
Grundsätzlich gilt:
In einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet ist die Errichtung oder Erweiterung baulicher Anlagen gesetzlich untersagt.
Das steht in § 78 Absatz 4 Wasserhaushaltsgesetz.
Aber:
Das Gesetz kennt eine Ausnahme im Einzelfall.
Deshalb bedeutet HQ100 weder:
„Hier darf auf keinen Fall jemals gebaut werden.“
noch:
„Wenn dort schon Häuser stehen, bekomme ich auch eine Genehmigung.“
Man muss den konkreten Fall wasserrechtlich prüfen.
Welche Fläche gilt in Baden-Württemberg als Überschwemmungsgebiet?
Besonders wichtig:
In Baden-Württemberg gelten HQ100-Flächen kraft § 65 Wassergesetz als festgesetzte Überschwemmungsgebiete, ohne dass für jedes Gebiet noch eine einzelne Rechtsverordnung erlassen werden muss.
Auch Gebiete:
- zwischen oberirdischen Gewässern und Dämmen oder Hochufern,
- die für Hochwasserentlastung oder Rückhaltung planfestgestellt beziehungsweise plangenehmigt sind,
können darunter fallen.
Deshalb sollte die Prüfung über die amtliche Karte und gegebenenfalls die Wasserbehörde erfolgen.
Das Verbot betrifft auch ein einzelnes Haus
§ 78 WHG enthält zwei verschiedene Ebenen.
Neue Baugebiete
Neue Baugebiete im Außenbereich dürfen in festgesetzten Überschwemmungsgebieten grundsätzlich nicht neu ausgewiesen werden.
Einzelne bauliche Anlagen
Auch die Errichtung oder Erweiterung eines einzelnen Gebäudes nach §§ 30, 33, 34 oder 35 BauGB ist grundsätzlich untersagt.
Das ist für einen Käufer wichtig.
Ein Grundstück kann innerhalb eines bestehenden Wohngebiets liegen und trotzdem wasserrechtlich nicht ohne Weiteres mit einem neuen Haus bebaut werden.
Wann kann eine Ausnahme für ein Gebäude möglich sein?
§ 78 Absatz 5 WHG erlaubt im Einzelfall eine Genehmigung, wenn die gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind.
Vereinfacht muss sichergestellt werden, dass das Vorhaben:
Hochwasserrückhaltung nicht wesentlich verschlechtert
Ein Gebäude verdrängt Wasser.
Der dadurch verlorene Rückhalteraum muss gegebenenfalls:
- umfanggleich,
- funktionsgleich,
- zeitgleich
ausgeglichen werden.
Wasserstand und Abfluss nicht nachteilig verändert
Das neue Gebäude darf Hochwasser nicht so umlenken oder aufstauen, dass die Situation:
- beim Nachbarn,
- oberhalb,
- unterhalb
schlechter wird.
Bestehenden Hochwasserschutz nicht beeinträchtigt
Beispielsweise dürfen:
- Damm,
- Schutzmauer,
- Zufahrt für Unterhaltung und Einsatz
nicht negativ beeinflusst werden.
Hochwasserangepasst ausgeführt wird
Das Gebäude muss zur möglichen Wasserbelastung passen.
Das kann beispielsweise Auswirkungen haben auf:
- Erdgeschosshöhe,
- Keller,
- technische Anlagen,
- Baustoffe,
- Öffnungen,
- Haustechnik.
Alternativ können bestimmte nachteilige Auswirkungen unter den gesetzlichen Voraussetzungen durch Nebenbestimmungen ausgeglichen werden.
„Mein Nachbar durfte doch auch bauen“
Das beweist wenig.
Mögliche Gründe:
- sein Haus ist älter,
- andere Rechtslage zum Genehmigungszeitpunkt,
- andere Höhenlage,
- anderer Retentionsverlust,
- genehmigte Ausnahme,
- andere Kartierung,
- Erweiterung statt Neubau,
- individuelle Schutzmaßnahmen.
Wasserrechtliche Genehmigungsfähigkeit ist kein Gleichheitsvergleich nach Augenmaß.
Grundstück auffüllen, damit das Haus höher steht?
Auch das ist nicht einfach möglich.
§ 78a WHG verbietet in festgesetzten Überschwemmungsgebieten grundsätzlich unter anderem:
- Erhöhen der Erdoberfläche,
- Vertiefen der Erdoberfläche,
- bestimmte Mauern und Wälle, die den Abfluss behindern können.
Ausnahmen können unter gesetzlichen Voraussetzungen möglich sein.
Die Idee:
„Wir schütten das Grundstück einfach einen Meter auf und sind aus dem Wasser“
ist deshalb weder hydraulisch noch rechtlich eine Standardlösung.
Denn die verdrängte Wassermenge landet dann möglicherweise auf anderen Flächen.
Keller im Überschwemmungsgebiet?
Ein Keller ist technisch nicht automatisch ausgeschlossen.
Er kann aber erhebliche Zusatzprobleme verursachen:
- eindringendes Oberflächenwasser,
- hoher Grundwasserstand,
- Wasserdruck,
- Auftrieb,
- Rückstau.
Je nach Standort kann eine Planung ohne empfindliche Nutzungen im Untergeschoss deutlich robuster sein.
Das entscheidet sich anhand der konkreten Wasserstände und des Gebäudekonzepts.
Heizöl ist besonders sensibel
§ 78c WHG enthält besondere Regeln für Heizölverbraucheranlagen.
Neue Heizölanlagen sind in festgesetzten beziehungsweise vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebieten grundsätzlich verboten.
Eine Ausnahme ist nur unter gesetzlichen Voraussetzungen möglich.
Bei Neubauten in Hochwassergebieten sollte das Energiekonzept deshalb früh geklärt werden.
Wie läuft die Genehmigung in Baden-Württemberg?
Wenn für ein Vorhaben ohnehin eine baurechtliche Entscheidung notwendig ist, werden die wasserrechtlichen Fragen in Baden-Württemberg im Verfahren zwischen den zuständigen Behörden koordiniert.
Das aktuelle Wassergesetz regelt das Zusammentreffen mehrerer Entscheidungen.
Bei einem Bauvorhaben in HQ100 sollte der Planer deshalb vor einer weit ausgearbeiteten Planung mit:
- Baurechtsbehörde,
- Gemeinde,
- Wasserbehörde
klären, welche Nachweise benötigt werden.
Landkreis Waldshut
Das Umweltamt des Landkreises stellt eigene Hinweisblätter bereit:
Darunter befinden sich ausdrücklich:
- Hinweise zu Grundstücken in Überschwemmungsgebieten,
- Hinweise zum Bauen im Überschwemmungsgebiet.
Das zeigt, wie häufig diese Frage in der Region praktisch vorkommt.
Vor Grundstückskauf: Bauvoranfrage allein reicht möglicherweise nicht
Wenn die Kaufentscheidung davon abhängt, ob ein Haus im Überschwemmungsgebiet genehmigungsfähig ist, sollten die wasserrechtlichen Voraussetzungen konkret mitgeprüft werden.
Eine allgemeine Aussage:
„Das Grundstück ist laut Bebauungsplan Wohnbauland“
reicht nicht.
Planungsrecht und Hochwasserrecht sind zwei unterschiedliche Prüfungen.
Fazit
HQ100 ist in Baden-Württemberg eine echte rechtliche Grenze.
Ein Neubau ist dort grundsätzlich verboten und nur im gesetzlichen Ausnahmefall zulassungsfähig.
Wer ein solches Grundstück kaufen möchte, sollte die Ausnahmefähigkeit vor dem Notartermin konkret klären und nicht auf die Hoffnung setzen, dass „es schon irgendwie genehmigt wird“.
Quellen
- § 78 Wasserhaushaltsgesetzgesetze-im-internet.de
- § 78a Wasserhaushaltsgesetzgesetze-im-internet.de
- § 78c Wasserhaushaltsgesetzgesetze-im-internet.de
- Baden-Württemberg: Überschwemmungsgebietehochwasser.baden-wuerttemberg.de
- Wassergesetz Baden-Württemberg, insbesondere § 65 und § 84gewerbeaufsicht.baden-wuerttemberg.de
- Landkreis Waldshut: Wasserrechtliche Hinweisblätterlandkreis-waldshut.de