Altes Haus am Hochrhein kaufen: Was sollte man außer dem Energieausweis prüfen?

Der Energieausweis ist nützlich.

Er sagt aber nicht, ob:

der Keller nass ist,
das Dach statisch verändert wurde,
der Anbau legal ist,
im Boden Altlasten liegen,
Asbest im Fliesenkleber steckt.

Bei einem Altbau am Hochrhein sollten Sie deshalb nicht nur den energetischen Zustand prüfen.

Sie kaufen gleichzeitig:

Gebäude,
Grundstück,
Genehmigungsgeschichte,
geologische Situation.

1. Bauakte

Das ist einer der wichtigsten Punkte.

In der Bauakte können sich finden:

Baugenehmigungen,
genehmigte Grundrisse,
Schnitte,
Ansichten,
Baubeschreibungen,
je nach Aktenbestand weitere technische Unterlagen.

Vergleichen Sie:

genehmigter Zustand ↔ heutiger Zustand

Achten Sie besonders auf:

Anbauten,
Wintergärten,
Gauben,
ausgebaute Dachräume,
Kellerwohnungen,
zweite Wohnungen,
Garagenumbauten.

Ein Haus mit 180 m² beworbener Wohnfläche kann baurechtlich eine ganz andere Geschichte haben als das Exposé vermuten lässt.

Wie kommt ein Käufer an die Bauakte?

Eigentümer können Bauakteneinsicht beantragen.

Als Kaufinteressent sollten Sie den Verkäufer bitten:

Unterlagen selbst anzufordern,
oder eine geeignete Vollmacht für die Einsicht zu erteilen.

Die Einsicht sollte vor dem Notartermin stattfinden, wenn ein ungenehmigter Umbau für die Kaufentscheidung relevant sein könnte.

2. Feuchtigkeit

Am Hochrhein kommen sehr unterschiedliche Situationen zusammen:

Rheinebene,
Hanglagen,
Schwarzwald,
hohe Grundwasserstände,
Hangwasser.

Im Keller prüfen:

muffiger Geruch,
Salzausblühungen,
abgeplatzter Putz,
frische Farbe nur im unteren Wandbereich,
neue Vorsatzschalen,
Pumpensumpf,
Wasserstandsspuren.

Ein trockener Sommertag beweist nicht, dass der Keller im Winter trocken bleibt.

3. Dach

Prüfen Sie nicht nur die Dachziegel.

Wichtig sind:

Dachstuhl,
Feuchteschäden,
Holzschädlinge,
frühere Umbauten,
Dämmung,
Unterspannbahn,
Anschlüsse,
Dachfenster.

Im Hochschwarzwald kommt die Schneelast hinzu.

Ein altes Dach, auf das zusätzlich:

PV,
neue Dämmung,
schwerere Eindeckung

soll, sollte statisch beurteilt werden.

4. Risse

Nicht jeder Riss ist ein Statikproblem.

Ein kleiner Putzriss und ein sich verbreiternder Riss durch Mauerwerk sind nicht dasselbe.

Interessant sind:

diagonale Risse,
wiederholt reparierte Risse,
versetzte Bauteile,
klemmende Türen,
schiefe Böden.

Bei einem Hanggrundstück sollte zusätzlich geprüft werden, ob Schäden mit:

Setzung,
Hangbewegung

zusammenhängen könnten.

5. Schadstoffe

Bei Gebäuden, deren Errichtung vor dem 31. Oktober 1993 begonnen wurde, muss grundsätzlich mit asbesthaltigen Bauprodukten gerechnet werden.

BAuA nennt unter anderem:

Dach- und Fassadenplatten,
Brandschutzplatten,
Rohre,
Bodenbeläge,
Fliesenkleber,
Putze,
Spachtelmassen.

Das bedeutet nicht:

„Jedes Haus vor 1993 ist gefährlich.“

Viele fest gebundene Materialien sind im unbeschädigten Zustand zunächst kein akutes Problem.

Relevant wird das Thema besonders bei:

Schleifen,
Bohren,
Fräsen,
Abbruch.

Wenn Sie direkt nach Kauf kernsanieren möchten, sollte eine Schadstofferkundung Teil der Budgetplanung sein.

Je nach Baujahr und Nutzung können außerdem andere alte Baustoffprobleme vorkommen, beispielsweise:

PAK,
PCB,
alte Holzschutzmittel,
alte künstliche Mineralfasern.

6. Illegale Umbauten

Typische Kandidaten:

Dachgeschoss wurde „irgendwann“ ausgebaut,
Garage ist heute Schlafzimmer,
Wintergarten steht nicht im Plan,
Keller wird vermietet,
Anbau taucht in der Bauakte nicht auf.

Fragen Sie nicht nur:

„Seit wann ist das so?“

Denn lange Nutzung macht einen illegalen Zustand nicht automatisch legal.

Prüfen Sie, ob:

Genehmigung existiert,
Maßnahme damals verfahrensfrei war,
heutiger Zustand materiell zulässig ist.

7. Grundstück selbst

Ein sehr gutes Haus kann auf einem schwierigen Grundstück stehen.

Am Hochrhein gehören dazu insbesondere:

Hang,
Hochwasser,
Starkregen,
Grundwasser,
Baulasten,
Zufahrt.

Prüfen:

Bebauungsplan,
Baulastenverzeichnis,
Grundbuch,
Hochwasserkarte,
Starkregenkarte,
Baugrund bei auffälliger Hanglage.

8. Regionale Spezialthemen

Lörrach und Baselraum

Erdbebenbeanspruchung ist für Tragwerksänderungen relevant.

Bei einer großen Kernsanierung mit:

Wanddurchbrüchen,
Aufstockung

sollte die bestehende Tragstruktur fachlich beurteilt werden.

Hochschwarzwald

Schneelast und Höhenlage spielen eine größere Rolle.

Radonvorsorgegebiete

In mehreren Gemeinden von Lörrach und Waldshut ist Radon besonders zu beachten.

Bei bewohnten Kellern lohnt eine Messung.

Rhein

Grundwasser und Hochwasser sind getrennt zu prüfen.

9. Haustechnik

Ein Energieausweis kann einen schlechten Energiezustand anzeigen.

Er sagt aber nicht, ob die Haustechnik technisch am Ende ist.

Prüfen Sie:

Elektroverteilung,
Leitungsalter,
Wasserleitungen,
Abwasserleitungen,
Heizungsverteilung,
Schornstein,
Lüftung.

Eine komplett veraltete Haustechnik kann einen großen Sanierungsblock erzeugen, selbst wenn die Fassade ordentlich aussieht.

10. Wohnfläche und tatsächliche Nutzung

Verkäuferunterlagen können Begriffe verwenden wie:

Wohnfläche,
Nutzfläche,
wohnlich ausgebaute Fläche.

Diese Begriffe sollte man nicht vermischen.

Beispiel:

Ein Kellerraum mit Sofa ist nicht allein deshalb rechtmäßige Wohnfläche.

Ein Dachboden mit Heizkörper ist nicht automatisch genehmigter Wohnraum.

Vergleichen Sie die beworbene Nutzung mit:

Bauakte,
Raummaßen,
genehmigten Plänen.

11. Grundstücksentwässerung

Bei alten Häusern können Leitungen:

undicht,
falsch angeschlossen,
unbekannt geführt

sein.

Bei Hang und Starkregen zusätzlich prüfen:

Rückstau,
Lichtschächte,
Kellerabgang,
Garagenrampe.

12. Versicherbarkeit

Vor dem Kauf können Sie konkrete Angebote einholen für:

Gebäudeversicherung,
Elementarschadenversicherung.

Besonders bei:

Hochwasser,
Starkregen,
Vorschäden

sollte die Versicherbarkeit nicht erst nach dem Notartermin geklärt werden.

Eine sinnvolle Reihenfolge vor dem Kauf

Stufe 1: Papier

Bauakte
Grundbuch
Baulasten
Energieausweis
Altlastenauskunft
Karten für Wasser/Geologie/Radon

Stufe 2: Hausbesichtigung mit Fachperson

Feuchte
Dach
Risse
Haustechnik
Schadstoffverdacht
Umbauten

Stufe 3: Kostenplan

Nicht nur:

„Bad kostet 20.000 Euro.“

Sondern getrennt:

notwendige Reparatur,
energetische Sanierung,
rechtliche Legalisierung,
Wunschumbau.

Der wichtigste Kaufgrundsatz

Ein Altbau ist nicht deshalb riskant, weil er alt ist.

Riskant ist ein Haus, bei dem Sie vor dem Kauf nicht wissen, welchen Zustand Sie rechtlich und technisch tatsächlich übernehmen.

Quellen

Service-BW: Bauakten einsehenservice-bw.de
Landesbauordnung Baden-Württemberglandesrecht-bw.de
BAuA: Asbest in älteren Gebäudenbaua.de
BAuA: Leitlinie Asbesterkundungbaua.de
LUBW: Umwelt- und Hochwasserkartenlubw.baden-wuerttemberg.de
LGRB: Baugrundlgrb-bw.de