Der Vorbesitzer hat ohne Genehmigung angebaut: Was sollte ein Käufer tun?
Sie besichtigen ein Haus.
Es gefällt Ihnen.
Im Exposé stehen:
165 m² Wohnfläche
Dann öffnen Sie die Bauakte.
Der seitliche Anbau mit:
- Wohnzimmer,
- Schlafzimmer,
- Wintergarten
ist in den genehmigten Plänen nicht vorhanden.
Der Verkäufer sagt:
„Das steht seit 25 Jahren. Da passiert nichts mehr.“
Das ist kein ausreichender Rechtsnachweis.
Erste Regel: Kauf legalisiert den Anbau nicht
Ein Eigentümerwechsel macht einen baurechtswidrigen Zustand nicht automatisch rechtmäßig.
Wenn eine Anlage entgegen öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet wurde, kann die Baurechtsbehörde unter den gesetzlichen Voraussetzungen Maßnahmen verlangen.
§ 65 LBO erlaubt:
- Abbruchsanordnung, wenn ein rechtmäßiger Zustand nicht anders hergestellt werden kann,
- Nutzungsuntersagung bei rechtswidriger Nutzung.
Das bedeutet nicht, dass jedes alte ungenehmigte Bauteil sofort abgerissen werden muss.
Aber:
Der Käufer übernimmt das praktische Problem zusammen mit dem Grundstück.
Zweite Regel: Fehlender Plan ist noch kein Beweis für Schwarzbau
Auch das ist wichtig.
Bei sehr alten Gebäuden können:
- Akten unvollständig,
- Pläne verloren,
- frühere Rechtslagen anders
sein.
Vielleicht war die Maßnahme zum damaligen Zeitpunkt:
- genehmigt,
- verfahrensfrei,
- oder rechtmäßig aus anderen Gründen.
Deshalb sollte man nicht nach einem fehlenden Blatt in der Bauakte sofort den Verkäufer des Schwarzbaus beschuldigen.
Man muss die Genehmigungsgeschichte rekonstruieren.
Schritt 1: Bauakte vollständig prüfen
Suchen nach:
- ursprünglicher Baugenehmigung,
- Nachträgen,
- späteren Genehmigungen,
- Bauvorbescheiden,
- alten Lageplänen,
- genehmigten Ansichten.
Vergleichen Sie alle genehmigten Pläne mit dem heutigen Gebäude.
Schritt 2: Anbau vermessen
Bei Zweifeln sollte ein Architekt oder geeigneter Planer den tatsächlichen Bestand aufnehmen.
Benötigt werden zum Beispiel:
- Länge,
- Breite,
- Höhe,
- Abstand zur Grenze,
- Nutzung,
- Dachform.
Erst dann kann geprüft werden, ob der heutige Zustand genehmigungsfähig wäre.
Schritt 3: Wann wurde gebaut?
Das Baujahr kann wichtig sein.
Denn beurteilt werden muss unter anderem:
- Welche Genehmigungspflicht galt damals?
- Welche materielle Rechtslage?
- Gab es einen damaligen Bebauungsplan?
- Wurde später etwas verändert?
Hilfreich können sein:
- alte Rechnungen,
- Fotos,
- Luftbilder,
- Kaufverträge,
- Versicherungsunterlagen.
Aber solche Belege beweisen noch keine Baugenehmigung.
„Im Kataster ist der Anbau eingezeichnet“
Das ist ebenfalls kein Genehmigungsnachweis.
Kataster und Baurecht erfüllen unterschiedliche Aufgaben.
Ein Gebäude kann vermessen und kartiert sein, ohne dass daraus automatisch folgt:
„Das Bauamt hat den Anbau genehmigt.“
Dasselbe gilt für:
- Grundsteuer,
- Versicherungsunterlagen,
- jahrzehntelange Sichtbarkeit.
Schritt 4: Kann der Anbau heute genehmigt werden?
Das ist die wichtigste praktische Frage.
Prüfen:
Planungsrecht
- Bebauungsplan,
- Baugrenze,
- GRZ/GFZ,
- § 34 BauGB.
Abstandsflächen
Steht der Anbau zu nah am Nachbarn?
Nutzung
Wohnraum, Garage, Wintergarten oder etwas anderes?
Brandschutz
Besonders bei Grenznähe.
Statik
Ist der Anbau konstruktiv nachweisbar?
sonstige Themen
- Wasser,
- Denkmalschutz,
- Schutzgebiet,
- Stellplätze.
Wenn alle materiellen Anforderungen erfüllt werden können, kann eine nachträgliche Legalisierung häufig realistisch sein.
Was ist eine Nachgenehmigung?
Umgangssprachlich spricht man von einer:
Nachgenehmigung
Gemeint ist:
Für einen bereits ausgeführten genehmigungspflichtigen Bestand wird nachträglich ein entsprechendes baurechtliches Verfahren durchgeführt.
Dafür braucht man häufig Unterlagen ähnlich wie bei einem normalen Bauantrag:
- Bestandspläne,
- Lageplan,
- Baubeschreibung,
- gegebenenfalls Statik,
- notwendige AAB-Anträge.
Die Tatsache, dass der Anbau schon steht, gibt keinen Anspruch auf Genehmigung.
Er wird baurechtlich geprüft.
Was, wenn der Anbau eine Befreiung braucht?
Dann muss geprüft werden, ob diese rechtlich möglich ist.
Beispiel:
Anbau steht 80 cm über einer alten Baugrenze.
Vielleicht lässt sich eine Befreiung nach § 31 BauGB begründen.
Vielleicht nicht.
Das sollte vor dem Kauf geklärt werden, wenn der Anbau einen erheblichen Teil des Immobilienwerts ausmacht.
Was, wenn der Anbau zu nah an der Grenze steht?
Auch hier gibt es unterschiedliche Möglichkeiten:
- Abstandsfläche ist doch eingehalten,
- Baulast vorhanden,
- Abweichung möglich,
- Nachbarrecht betroffen,
- Legalisierung nicht möglich.
Ohne Vermessung und Plan kann das niemand seriös aus einem Foto beurteilen.
„Aber das steht schon seit 30 Jahren“
Zeit allein ist keine Baugenehmigung.
Ein langjähriger Zustand kann bei einzelnen rechtlichen Fragen eine Rolle spielen.
Man sollte daraus aber nie die praktische Kaufregel ableiten:
„Nach zehn, zwanzig oder dreißig Jahren ist ein Schwarzbau automatisch legal.“
Diese pauschale Regel gibt es nicht.
Drei sinnvolle Kaufstrategien
Variante 1: Verkäufer klärt die Legalität vor dem Verkauf
Für den Käufer ist das am saubersten.
Der Verkäufer:
- beschafft Bauakte,
- stellt gegebenenfalls Nachgenehmigungsantrag,
- erhält eine belastbare Entscheidung.
Dann kaufen Sie einen geklärten Zustand.
Variante 2: Kauf erst nach positiver behördlicher Vorprüfung
Wenn eine vollständige Nachgenehmigung vor dem Verkauf nicht realistisch ist, kann zumindest fachlich geprüft werden:
- Ist Legalisierung voraussichtlich möglich?
- Welche Befreiungen sind nötig?
- Welche Umbaukosten entstehen?
Bei einer einzelnen entscheidenden baurechtlichen Frage kann je nach Situation auch ein Bauvorbescheid sinnvoll sein.
Variante 3: Käufer übernimmt bewusst das Risiko
Das kann wirtschaftlich sinnvoll sein, wenn:
- Risiko überschaubar,
- Kaufpreis entsprechend,
- Rückbau notfalls akzeptabel
ist.
Dann sollte aber der Notar beziehungsweise ein im Immobilienrecht erfahrener Rechtsberater die Vertragsgestaltung begleiten.
Nicht auf mündliche Aussagen verlassen.
Was sollte im Kaufvertrag geklärt werden?
Das ist eine individuelle Rechtsfrage.
Typische Themen, die mit Notar beziehungsweise Rechtsberatung besprochen werden sollten:
- Welche Genehmigungen werden zugesichert?
- Welche baulichen Zustände sind bekannt?
- Wer trägt ein Nachgenehmigungsrisiko?
- Welche Unterlagen wurden übergeben?
- Welche Flächen werden als Wohnfläche verkauft?
Gerade wenn der nicht genehmigte Teil:
- ein Schlafzimmer,
- eine vermietete Wohnung,
- 30 m² Wohnfläche
betrifft, kann seine rechtliche Nutzbarkeit wirtschaftlich sehr relevant sein.
Fehlende Genehmigung kann ein Sachmangelthema sein
Die Rechtsprechung behandelt eine erforderliche, aber fehlende Baugenehmigung beziehungsweise drohende Nutzungsbeschränkung je nach konkretem Fall als erheblichen Mangel einer Immobilie.
Welche Rechte der Käufer gegen den Verkäufer hat, hängt aber stark von:
- Vertrag,
- Kenntnis,
- Offenlegung,
- zugesicherten Eigenschaften,
- konkretem Genehmigungszustand
ab.
Deshalb keine pauschale Internetregel anwenden wie:
„Der Verkäufer muss immer zahlen.“
Das muss im Einzelfall juristisch geprüft werden.
Was, wenn der Kauf schon abgeschlossen ist?
Dann:
- nichts vorschnell weiter umbauen,
- Bauakte sichern,
- Bestand fachlich aufnehmen,
- Genehmigungsfähigkeit prüfen,
- bei Bedarf früh mit Baurechtsbehörde abstimmen,
- mögliche Ansprüche gegen Verkäufer rechtzeitig juristisch prüfen lassen.
Der schlechteste Weg ist meist:
Problem ignorieren und beim nächsten Verkauf an den nächsten Käufer weiterreichen.
Dann wird aus einem alten ungeklärten Anbau ein noch älteres ungeklärtes Problem.
Beispiel
Kaufpreis:
650.000 Euro.
Anbau:
25 m² Wohnzimmer.
Kein Plan in Bauakte.
Szenario A
Der Anbau:
- liegt im Baufenster,
- hält Abstände ein,
- Statik ist nachweisbar.
Dann kann eine Legalisierung möglicherweise mit überschaubarem Planungs- und Verfahrensaufwand gelingen.
Szenario B
Der Anbau steht:
- 20 cm von der Nachbargrenze,
- außerhalb der Baugrenze,
- ohne Brandschutzabschluss.
Dann ist dieselbe fehlende Genehmigung wirtschaftlich eine völlig andere Risikoklasse.
Genau deshalb sollte man nicht nur fragen:
„Ist eine Genehmigung vorhanden?“
Sondern:
„Wenn sie fehlt: Ist dieser konkrete Bestand überhaupt genehmigungsfähig?“
Die Käufer-Checkliste
Vor dem Notar:
Quellen
- § 65 LBO – Abbruchsanordnung und Nutzungsuntersagungopenlex.de
- § 64 LBO – Einstellung von Arbeitenopenlex.de
- § 56 LBO – Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungenopenlex.de
- § 31 BauGB – Ausnahme/Befreiung vom Bebauungsplangesetze-im-internet.de
- Service-BW: Bauakten einsehenservice-bw.de
- BGB – allgemeines Kaufrechtgesetze-im-internet.de