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Umbau im Bestand

Umbau im Bestand

10 Artikel · Artikel 78–87 · Stand 24. September 2026

Foto JoachimKohler-HB, CC BY-SA 4.0

Bei einem bestehenden Haus klingt vieles zunächst einfach:

  • eine Wand herausnehmen,
  • ein Kellerzimmer zum Schlafzimmer machen,
  • die Garage als Büro nutzen,
  • im Dachgeschoss eine Wohnung schaffen,
  • ein neues Fenster einbauen.

Baurechtlich sind das aber sehr unterschiedliche Fälle.

Eine wichtige Änderung macht viele ältere Internetartikel inzwischen unzuverlässig: Seit der LBO-Reform kann in Baden-Württemberg eine Nutzungsänderung zur Schaffung von Wohnraum im Innenbereich verfahrensfrei sein.

Das bedeutet:

Für die reine Nutzungsänderung kann kein klassischer Bauantrag mehr nötig sein.

Es bedeutet aber nicht:

Alles, was technisch oder rechtlich für den neuen Wohnraum nötig ist, darf automatisch gebaut werden.

Raumhöhe, Fenster, Rettungswege, Abstandsflächen, Brandschutz, Bebauungsplan, Statik und andere Vorschriften gelten weiterhin.

Deshalb muss man bei Umbauten immer zwei Fragen getrennt beantworten:

  1. Brauche ich ein baurechtliches Verfahren?
  2. Ist meine konkrete Lösung materiell zulässig und technisch sicher?
  1. 78Was darf man im eigenen Haus ohne Baugenehmigung umbauen?Das Haus gehört Ihnen. Dürfen Sie deshalb innen alles verändern, was Sie möchten? Nein. Aber in Baden-Württemberg sind erstaunlich viele typische Umbauten …6 Min.
  2. 79Darf man einen Kellerraum in ein Schlafzimmer oder Wohnzimmer umwandeln?Ein Kellerraum ist trocken, beheizt und sieht nach der Renovierung fast wie ein normales Zimmer aus. Darf man ihn einfach als Schlafzimmer nutzen?5 Min.
  3. 80Darf man auf dem Dachboden ohne Baugenehmigung eine Wohnung ausbauen?Ein alter Dachboden hat:5 Min.
  4. 81Garage in Wohnraum umbauen: Ist das erlaubt?Eine Garage wird nicht mehr gebraucht. Warum nicht:4 Min.
  5. 82Wie teilt man ein Einfamilienhaus in zwei Wohnungen?Eine zweite Wohnung kann sinnvoll sein:4 Min.
  6. 83Darf man an ein altes Haus einfach ein zusätzliches Zimmer anbauen?Ein Wohnzimmer ist zu klein. Die einfachste Idee:4 Min.
  7. 84Braucht man für ein neues Fenster oder eine neue Tür in der Außenwand eine Baugenehmigung?In Baden-Württemberg sind Öffnungen in Außenwänden und Dächern von Gebäuden grundsätzlich verfahrensfrei. Ein neues:3 Min.
  8. 85Innenwand entfernen: Wann braucht man einen Statiker?Eine Wand soll raus. Der Handwerker klopft dagegen und sagt:4 Min.
  9. 86Altes Haus am Hochrhein kaufen: Was sollte man außer dem Energieausweis prüfen?Der Energieausweis ist nützlich. Er sagt aber nicht, ob:5 Min.
  10. 87Der Vorbesitzer hat ohne Genehmigung angebaut: Was sollte ein Käufer tun?Sie besichtigen ein Haus. Es gefällt Ihnen. Im Exposé stehen:6 Min.

Schnellcheck vor jedem größeren Umbau

1. Was ist heute genehmigt?

2. Was soll sich ändern?

3. Ist das Vorhaben verfahrensfrei?

4. Welche Regeln gelten trotzdem?

5. Brauche ich Fachplanung?

Fünf besonders wichtige Änderungen und Regeln für Altbauten 2026

1. Wohnraum-Nutzungsänderungen im Innenbereich können verfahrensfrei sein

Das ist seit der LBO-Reform einer der größten Unterschiede zu vielen alten Ratgebern.

Aber alle materiellen Anforderungen bleiben bestehen.

2. Öffnungen in Außenwänden und Dächern sind grundsätzlich verfahrensfrei

Fenster und Türen brauchen deshalb nicht automatisch einen Bauantrag.

Brandwand, Statik, Nachbarrecht und Denkmalschutz können trotzdem entscheidend sein.

3. Selbst tragende Innenänderungen können im kleinen Wohngebäude verfahrensfrei sein

In Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2.

Das macht einen Statiker nicht überflüssig.

4. Neue Wohnfläche im Altbau wird bei Stellplätzen erleichtert

Bei Wohnungsteilung und bei zusätzlichem Wohnraum durch Ausbau, Anbau, Nutzungsänderung, Aufstockung oder Dachänderung enthält § 37 LBO weitgehende Erleichterungen.

5. Die LBO erleichtert bewusst Abweichungen im älteren Wohnungsbestand

§ 56 schafft für Modernisierung, Wohnungsteilung und neue Wohnfläche im Bestand erweiterte Möglichkeiten.

Das bedeutet mehr Flexibilität.

Nicht weniger Verantwortung für:

  • Sicherheit,
  • Nachbarn,
  • öffentliche Belange.

Zentrale Quellen des gesamten Umbau-Clusters

  1. Landesbauordnung Baden-Württemberg – aktuelle Fassung 2026landesrecht-bw.de
  2. § 50 LBO – Verfahrensfreie Vorhabenopenlex.de
  3. Service-BW – Verfahrensfreie Bauvorhabenservice-bw.de
  4. Service-BW – Nutzungsänderungservice-bw.de
  5. § 13 LBO – Standsicherheitopenlex.de
  6. § 14 LBO – Feuchte- und Wärmeschutzopenlex.de
  7. § 15 LBO – Brandschutz und Rettungswegeopenlex.de
  8. § 27f LBO – Nutzungsänderungen und Dachausbau im Bestandopenlex.de
  9. § 28 LBO – Treppenopenlex.de
  10. § 28c LBO – Rettungsfensteropenlex.de
  11. § 34 LBO – Aufenthaltsräumeopenlex.de
  12. § 35 LBO – Wohnungenopenlex.de
  13. § 37 LBO – Stellplätzeopenlex.de
  14. § 56 LBO – Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungenopenlex.de
  15. § 64/65 LBO – Baueinstellung, Abbruch und Nutzungsuntersagung https://openlex.de/baden-wuerttemberg/lbo/65openlex.de
  16. Ministerium Baden-Württemberg – Handreichung zur LBO-Reformbaden-wuerttemberg.de
  17. Service-BW – Bauakteneinsichtservice-bw.de
  18. Baugesetzbuchgesetze-im-internet.de
  19. Gebäudeenergiegesetzgesetze-im-internet.de
  20. BAuA – Informationsportal Asbestbaua.de
  21. BAuA – Leitlinie für die Asbesterkundung bei älteren Gebäudenbaua.de