Grundstück nahe am Gewässer: Warum das Baurechtsamt Waldshut unter 50 Metern zusätzliche Unterlagen verlangt
Für Bauherren im Landkreis Waldshut gibt es eine sehr konkrete lokale Regel für die Antragsunterlagen.
Das Baurechtsamt schreibt auf seiner aktuellen ViBa-Seite:
Bauvorhaben an oder in der Nähe von Gewässern – weniger als 50 m entfernt – benötigen zusätzliche Unterlagen zur fachlichen Beurteilung durch das Umweltamt.
Das ist keine theoretische Fachinformation.
Es betrifft direkt die Vorbereitung des Bauantrags.
Was muss zusätzlich eingereicht werden?
Der Landkreis verlangt:
1. Lageplan mit bemaßtem Abstand zum Gewässer
Im Lageplan muss erkennbar sein:
- wo das Gewässer verläuft,
- wo das Bauvorhaben liegt,
- wie groß der Abstand ist.
Ein normaler Lageplan ohne klare Bemaßung reicht für diese wasserwirtschaftliche Prüfung nicht unbedingt aus.
2. Schnitt senkrecht zum Gewässer
Der Schnitt ist an der engsten Stelle zwischen Bauvorhaben und Gewässer darzustellen.
Er soll alle baulichen Anlagen zeigen.
Damit kann das Umweltamt beurteilen:
- tatsächlichen Höhenunterschied,
- Böschung,
- Gebäude,
- Stützmauern,
- Gelände.
Gerade am Hang ist ein solcher Schnitt erheblich aussagekräftiger als eine Draufsicht.
3. Überschwemmungsgebiet im Lageplan
Liegt das Vorhaben in der Nähe eines Überschwemmungsgebiets, soll dessen Bereich im Lageplan dargestellt werden.
Dadurch ist sofort sichtbar, wie:
- Gebäude,
- Gelände,
- HQ-Fläche
zueinander liegen.
Bedeutet „unter 50 m“, dass man erst ab 50 m problemlos bauen darf?
Nein.
Das wäre die falsche Schlussfolgerung.
Die 50-Meter-Angabe auf der Waldshuter Seite ist zunächst eine Verfahrens- und Unterlagenanforderung für die fachliche Prüfung.
Sie ist nicht identisch mit:
- Gewässerrandstreifen,
- Hochwassergrenze,
- pauschalem Bauverbot.
Ein Haus 51 m vom Gewässer entfernt kann beispielsweise immer noch:
- im Überschwemmungsgebiet,
- in einem Starkregenfließweg,
- in einem Bereich mit hohem Grundwasser
liegen.
Umgekehrt kann ein Projekt innerhalb 50 m grundsätzlich zulässig sein, wenn alle wasser- und baurechtlichen Anforderungen erfüllt werden.
Warum verlangt Waldshut diese Unterlagen?
Weil die Entfernung allein wenig sagt.
Das Umweltamt muss unter anderem erkennen können:
- Gewässerrandstreifen,
- Gelände,
- Böschung,
- Hochwasser,
- mögliche Auswirkungen des Vorhabens,
- Zugang zum Gewässer.
Bei einem Haus 30 m von einem Bach entfernt, aber 8 m höher auf einer stabilen Terrasse, ist die Situation anders als bei einem Haus 30 m entfernt auf derselben Talsohle.
Der Schnitt zeigt genau diesen Unterschied.
Warum ist das für Grundstückskäufer interessant?
Weil diese Unterlagen bereits vor dem Grundstückskauf zeigen können, wo die kritischen Punkte liegen.
Wenn Ihr Wunschhaus nur knapp zwischen:
- Bach,
- Gewässerrandstreifen,
- Baugrenze,
- Abstandsfläche
passt, sollte nicht erst nach dem Kauf geklärt werden, ob das Umweltamt die Situation anders bewertet.
Was sollte bereits der Vorentwurf zeigen?
Bei einem Grundstück in Gewässernähe:
- tatsächlicher Gewässerverlauf,
- Böschungsoberkante,
- Gebäude,
- Terrasse,
- Garage,
- Stützmauern,
- Aufschüttungen,
- Abgrabungen,
- Zufahrt,
- Gewässerabstand,
- HQ100-Fläche,
- möglichst auch Extremszenario.
Gewässerrandstreifen nicht vergessen
In Baden-Württemberg gilt grundsätzlich:
- 5 m im Innenbereich,
- 10 m im Außenbereich.
Das kann für die bebaubare Grundstücksfläche wesentlich wichtiger sein als die 50-Meter-Prüfschwelle des Landkreises.
Beispiel:
Ein Grundstück ist nur 22 m tief und grenzt hinten an einen Bach.
Wenn von dort bereits ein 5-m-Gewässerrandstreifen freizuhalten ist und vorne zusätzliche Baugrenzen gelten, kann das Baufenster deutlich kleiner werden.
Auch „verfahrensfrei“ schützt nicht vor Wasserrecht
Ein kleines Gartenhaus kann nach der LBO verfahrensfrei sein.
Wenn es im Gewässerrandstreifen steht, kann es wasserrechtlich trotzdem unzulässig sein.
Der Landkreis weist bei anderen wasserwirtschaftlichen Informationen ebenfalls darauf hin, dass verfahrensfreie Vorhaben die sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften einhalten müssen.
Das ist ein gutes Beispiel dafür, warum:
„Keine Baugenehmigung nötig“ nicht „keine Regeln“ bedeutet.
Wer prüft in Waldshut?
Für die fachliche wasserwirtschaftliche Beurteilung wird das Umweltamt einbezogen.
Das Baurechtsamt koordiniert im Baugenehmigungsverfahren die notwendigen Fachfragen.
Bei komplizierten Grundstücken ist es sinnvoll, die Planung so früh vorzubereiten, dass die wasserwirtschaftlichen Fragen nicht erst nach Monaten als Nachforderung auftauchen.
Direkte lokale Quelle
Landkreis Waldshut – Baurechtsamt / ViBa BW:
Dort steht aktuell ausdrücklich:
„Bauvorhaben, die an oder in der Nähe von Gewässern (weniger als 50m entfernt) liegen, erfordern zusätzlich folgende Unterlagen zur fachlichen Beurteilung durch unser Umweltamt.“
Quellen
- Landkreis Waldshut, Baurechtsamt: ViBa BW und Zusatzunterlagen bei weniger als 50 m Gewässerabstandlandkreis-waldshut.de
- Landkreis Waldshut, Umweltamt: Wasserrecht/Wasserwirtschaftlandkreis-waldshut.de
- § 29 Wassergesetz Baden-Württemberggewerbeaufsicht.baden-wuerttemberg.de
- § 36 und § 38 Wasserhaushaltsgesetz https://www.gesetze-im-internet.de/whg_2009/__38.htmlgesetze-im-internet.de