Darf man an ein altes Haus einfach ein zusätzliches Zimmer anbauen?

Ein Wohnzimmer ist zu klein.

Die einfachste Idee:

„Wir setzen im Garten noch 20 Quadratmeter dran.“

Baurechtlich ist ein solcher Anbau etwas völlig anderes als:

• Keller umnutzen,
• Innenwand versetzen,
• Dachraum innerhalb der bestehenden Hülle ausbauen.

Denn ein Anbau schafft neues Gebäudevolumen und neue überbaute Fläche.

Deshalb ist er regelmäßig genehmigungspflichtig.

Die Wohnraum-Erleichterung macht den Anbau nicht verfahrensfrei

§ 50 LBO erleichtert Nutzungsänderungen zur Schaffung von Wohnraum im Innenbereich.

Das Ministerium stellt aber ausdrücklich klar:

Bauliche Erweiterungen der Gebäudehülle, insbesondere:

• Anbauten,
• Aufstockungen,

sind von dieser Verfahrensfreiheit nicht einfach umfasst.

Ein neues Zimmer außerhalb der bisherigen Außenwand braucht deshalb normalerweise ein Genehmigungsverfahren.

Bei einem normalen Wohnhaus wird dies regelmäßig das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren sein.

Prüfung 1: Bebauungsplan

Der erste Blick gehört nicht der Statik, sondern dem Grundstück.

Prüfen:

• Baugrenze,
• Baufenster,
• GRZ,
• GFZ,
• Zahl der Vollgeschosse,
• gegebenenfalls besondere Festsetzungen für Anbauten.

Ein Haus kann heute bereits fast das gesamte zulässige Baufenster ausnutzen.

Dann liegt der gewünschte Anbau möglicherweise außerhalb.

Baugrenze überschritten – Projekt tot?

Nicht automatisch.

Es kann eine:

• Ausnahme,
• Befreiung

nach Bauplanungsrecht möglich sein.

Aber:

Eine Befreiung ist keine automatische Genehmigung für jeden Wohnraumanbau.

Die Grundzüge der Planung und weitere gesetzliche Voraussetzungen müssen beachtet werden.

Deshalb sollte man vor einer teuren Detailplanung klären, ob die Gemeinde und Baurechtsbehörde eine realistische Befreiungsmöglichkeit sehen.

Kein Bebauungsplan

Dann kann § 34 BauGB gelten.

Der Anbau muss sich hinsichtlich der planungsrechtlich relevanten Merkmale in die nähere Umgebung einfügen.

Ein kleiner rückwärtiger Wohnraumanbau kann in einer Umgebung mit ähnlichen Bautiefen einfacher sein als ein großer zweigeschossiger Baukörper in einer Straße mit kurzen Häusern und tiefen unbebauten Gärten.

Prüfung 2: Abstandsfläche

Ein neuer Aufenthaltsraum ist kein privilegiertes Grenzgebäude wie eine kleine Garage.

Die Außenwand des Anbaus löst deshalb grundsätzlich eine Abstandsfläche aus.

In Baden-Württemberg gilt im Regelfall:

• 0,4 H,
• mindestens 2,5 m,

mit gesetzlichen Sonderregeln je nach Gebiet und Wandbreite.

Wenn das bestehende Haus schon nah an der Grenze steht, kann ein seitlicher Anbau deshalb schnell schwierig werden.

Prüfung 3: Alter Bestand

Bei alten Häusern stimmt die heutige Realität nicht immer mit dem genehmigten Plan überein.

Bevor Sie den neuen Anbau planen, prüfen Sie:

• War der bestehende Wintergarten genehmigt?
• Ist die Terrasse im Plan?
• Wurde der Eingang später versetzt?
• Wurde bereits früher angebaut?

Der neue Antrag wird den vorhandenen Bestand sichtbar machen.

Es ist besser, offene Altfragen vorher zu kennen.

Prüfung 4: Statik des Übergangs

Ein Anbau braucht eine eigene Gründung.

Aber er muss außerdem mit dem Altbau sinnvoll verbunden werden.

Probleme können entstehen durch:

• unterschiedliche Setzungen,
• neue Öffnung in tragender Außenwand,
• alte Fundamente,
• unbekannte Bodenverhältnisse.

Der besonders kritische Bereich ist häufig nicht der neue Raum selbst, sondern die große Öffnung zwischen:

• altem Wohnzimmer,
• neuem Anbau.

Dafür braucht man oft einen Träger oder Rahmen.

Prüfung 5: Dachanschluss

Flachdach an altes Steildach?

Anbau unterhalb einer Traufe?

Dann sind Details wichtig:

• Abdichtung,
• Entwässerung,
• Schneeverwehung,
• Wärmebrücke,
• Anschluss an Fassade.

Am Hochrhein kommen je nach Höhenlage zusätzlich erhebliche Schneelasten hinzu.

Prüfung 6: Entwässerung

Der Anbau vergrößert die Dachfläche.

Damit entsteht mehr Niederschlagswasser.

Zu klären ist:

• Versickerung,
• Kanal,
• Retention,
• Gefälle.

Bei einem Hanggrundstück sollte der neue Anbau nicht versehentlich bestehende Oberflächenwasserwege blockieren.

Stellplätze: neue Erleichterung

§ 37 LBO erleichtert auch Wohnraumanbauten im Bestand.

Wenn zusätzlicher Wohnraum durch Anbau geschaffen wird und die ursprüngliche Baugenehmigung beziehungsweise Kenntnisgabe des Gebäudes mindestens fünf Jahre zurückliegt, entsteht die zusätzliche Stellplatzpflicht nach § 37 Absatz 3 nicht.

Das bedeutet aber nicht, dass der Anbau selbst verfahrensfrei wird.

LBO-Abweichungen können erleichtert sein

§ 56 LBO enthält seit der Reform eine wichtige Bestandsregel.

Abweichungen von Anforderungen der §§ 4 bis 37 sollen zur Schaffung von Wohnraum durch unter anderem:

• Anbau,
• Ausbau,
• Aufstockung

zugelassen werden, wenn das Gebäude mindestens fünf Jahre alt im Sinne der Vorschrift ist und die Abweichung mit öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Das kann einen Bestandsumbau erleichtern.

Wichtig:

Diese Regel betrifft Abweichungen von der LBO.

Eine Abweichung vom Bebauungsplan richtet sich weiterhin nach dem Baugesetzbuch.

Energetik

Ein neuer beheizter Anbau muss energetisch geplant werden.

Relevant sind:

• Außenwände,
• Dach,
• Boden,
• Fenster,
• Anschluss an den Altbau.

Gerade bei einem alten Haus kann die Schnittstelle zwischen sehr gut gedämmtem Neubau und schwächerem Altbau bauphysikalisch anspruchsvoll sein.

Fazit

Ein Zimmeranbau ist meistens gut machbar.

Aber die richtige Reihenfolge lautet:

Grundstücksrecht → Abstandsfläche → vorhandener genehmigter Bestand → Statik → Bauphysik → Genehmigung.

Nicht:

„Erst Grundriss zeichnen und danach hoffen, dass er ins Baufenster passt.“

Quellen

1. § 50 LBOopenlex.de
2. Ministerium: Handreichung zur LBO-Reform – Abgrenzung verfahrensfreie Nutzungsänderung und Anbaubaden-wuerttemberg.de
3. § 5 LBO – Abstandsflächenopenlex.de
4. § 56 LBO – Abweichungen zur Wohnraumschaffungopenlex.de
5. § 31 BauGB – Ausnahmen und Befreiungen vom Bebauungsplangesetze-im-internet.de
6. § 34 BauGB – Bauen im unbeplanten Innenbereichgesetze-im-internet.de