Was darf man im eigenen Haus ohne Baugenehmigung umbauen?

Das Haus gehört Ihnen.

Dürfen Sie deshalb innen alles verändern, was Sie möchten?

Nein.

Aber in Baden-Württemberg sind erstaunlich viele typische Umbauten verfahrensfrei.

Der entscheidende Begriff lautet nicht:

„Darf ich das ohne Bauamt?“

Sondern genauer:

„Braucht diese Maßnahme ein Genehmigungsverfahren – und welche Regeln muss sie trotzdem erfüllen?“

1. Renovieren und instand halten

Normale Instandhaltungsarbeiten sind nach § 50 LBO verfahrensfrei.

Typische Beispiele:

• Innenräume streichen,
• Bodenbeläge erneuern,
• beschädigten Putz reparieren,
• Sanitärobjekte austauschen,
• bestehende Bauteile instand setzen.

Solche Arbeiten stellen normalerweise keine neue baurechtliche Nutzung oder wesentliche bauliche Änderung dar.

Trotzdem können bei älteren Gebäuden andere Themen relevant werden, etwa Schadstoffe bei Abbruch- und Schleifarbeiten.

2. Nichttragende Innenwand entfernen oder versetzen

Der Anhang zu § 50 LBO stellt Änderungen an:

• nichttragenden,
• nichtaussteifenden

Bauteilen innerhalb baulicher Anlagen verfahrensfrei.

Eine einfache Leichtbauwand zwischen zwei Zimmern kann deshalb normalerweise ohne Baugenehmigung entfernt oder neu gesetzt werden.

Aber:

Sie sollten vorher sicher wissen, dass die Wand wirklich:

• nicht tragend,
• nicht aussteifend

ist.

Ein Grundriss aus dem Immobilienexposé reicht dafür nicht.

3. Tragende Innenwand im Einfamilienhaus

Hier wird es interessanter.

Der aktuelle Anhang zur LBO stellt auch die Änderung tragender oder aussteifender Bauteile innerhalb von Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 verfahrensfrei.

Viele klassische Einfamilienhäuser fallen in diesen Bereich.

Das bedeutet:

Ein Wanddurchbruch kann baurechtlich ohne Bauantrag möglich sein.

Es bedeutet nicht, dass man eine tragende Wand ohne Statiker entfernen darf.

Die Last muss weiterhin sicher abgetragen werden.

Typische Lösung:

• Abfangung während der Arbeiten,
• Stahl- oder Stahlbetonträger,
• ausreichende Auflager,
• Prüfung der Lastweiterleitung bis zum Fundament.

Die Verfahrensfreiheit ersetzt keinen Standsicherheitsnachweis.

4. Neues Fenster in der Außenwand

Öffnungen in Außenwänden und Dächern von Gebäuden sind nach dem aktuellen LBO-Anhang grundsätzlich verfahrensfrei.

Das betrifft typischerweise:

• neues Fenster,
• neue Tür,
• zusätzliches Dachfenster.

Auch hier bleiben andere Regeln bestehen.

Ein Fenster kann zum Beispiel problematisch sein wegen:

• Brandwand,
• Denkmalschutz,
• örtlicher Gestaltungssatzung,
• Nachbarrecht,
• Statik der Außenwand.

Mehr dazu in Artikel 84.

5. Dachdeckung erneuern

Bedachungen einschließlich Wärmedämmmaßnahmen sind grundsätzlich verfahrensfrei, ausgenommen die besonderen Regeln für Hochhäuser.

Das typische:

„alte Ziegel runter, Dach neu eindecken“

braucht deshalb nicht automatisch eine Baugenehmigung.

Auch eine energetische Verbesserung der Dachfläche kann darunter fallen.

6. Dachfenster einbauen

Eine Öffnung im Dach ist ebenfalls grundsätzlich verfahrensfrei.

Ein einfaches Dachflächenfenster ist deshalb etwas anderes als eine große Dachgaube.

Warum?

Weil das Dachfenster im Wesentlichen eine Öffnung in der bestehenden Dachfläche ist.

Eine Gaube verändert dagegen:

• Dachgeometrie,
• Gebäudevolumen,
• gegebenenfalls Abstandsflächen,
• Festsetzungen des Bebauungsplans.

Eine Dachgaube sollte daher nicht pauschal unter „Fenster im Dach“ eingeordnet werden.

7. Dachform verändern oder aufstocken

Hier endet die einfache Verfahrensfreiheit meist.

Wenn Sie beispielsweise:

• Kniestock erhöhen,
• Dach vollständig anheben,
• zusätzliches Geschoss schaffen,
• Gebäudevolumen wesentlich vergrößern,

handelt es sich nicht mehr nur um Dachdeckung oder eine kleine Öffnung.

Dann ist regelmäßig ein baurechtliches Verfahren erforderlich.

8. Keller, Garage oder Büro zu Wohnraum machen

Hier hat sich das Recht geändert.

Nach § 50 Absatz 2 LBO ist eine Nutzungsänderung verfahrensfrei, wenn:

1. für die neue Nutzung keine anderen oder weitergehenden Anforderungen gelten,

oder

2. durch die neue Nutzung Wohnraum im Innenbereich geschaffen wird.

Damit kann beispielsweise die Umnutzung von:

• Hobbyraum zu Wohnraum,
• Büro zu Wohnung,
• bisher nicht bewohntem Kellerbereich zu Wohnraum,
• Garage zu Wohnraum

hinsichtlich der Nutzungsänderung selbst verfahrensfrei sein.

Aber nur im Innenbereich.

Und vor allem:

Der neue Raum muss trotzdem alle einschlägigen öffentlich-rechtlichen Anforderungen erfüllen.

9. Was bedeutet „Innenbereich“?

Vereinfacht:

• Grundstück im qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplan,
• oder innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils nach § 34 BauGB.

Nicht gemeint ist der Außenbereich nach § 35 BauGB.

Ein abgelegenes Gebäude außerhalb der Ortslage kann daher nicht einfach unter Berufung auf § 50 Absatz 2 Nummer 2 zu Wohnraum umgenutzt werden.

10. Neue Wohnung schaffen

Auch hier kann vieles ohne klassisches Genehmigungsverfahren möglich sein.

Zum Beispiel:

Ein bestehendes Einfamilienhaus wird intern in zwei Wohnungen geteilt.

Wenn dafür nur:

• nichttragende Innenwände,
• Türen,
• Installationen

verändert werden, sind viele Einzelmaßnahmen verfahrensfrei.

Aber aus einer Wohnung werden zwei Nutzungseinheiten.

Dadurch werden Fragen wichtig wie:

• Rettungswege,
• brandschutztechnische Trennung,
• Küche,
• Toilette,
• Wasserzähler,
• Schallschutz.

Verfahrensfrei heißt also auch hier nicht planungsfrei.

11. Fassade dämmen

Außenwandbekleidungen einschließlich Wärmedämmmaßnahmen sind nach dem LBO-Anhang grundsätzlich verfahrensfrei, außer bei Hochhäusern.

Trotzdem können beispielsweise:

• Grundstücksgrenze,
• öffentlicher Gehweg,
• Denkmalschutz,
• Gestaltungssatzung

relevant sein.

Bei einer Grenzwand kann schon eine zusätzliche Dämmschicht rechtlich eine andere Frage aufwerfen als bei einer frei stehenden Fassade.

12. Das gefährlichste Missverständnis: „verfahrensfrei = erlaubt“

§ 50 Absatz 5 LBO sagt ausdrücklich:

Auch verfahrensfreie Vorhaben müssen die öffentlich-rechtlichen Vorschriften einhalten.

Beispiel:

Sie möchten aus einer alten Garage direkt an der Nachbargrenze ein Schlafzimmer machen.

Die Nutzungsänderung schafft Wohnraum im Innenbereich und kann deshalb verfahrensfrei sein.

Die Garage durfte aber möglicherweise nur deshalb direkt an der Grenze stehen, weil Garagen abstandsflächenrechtlich privilegiert sind.

Mit einer Wohnnutzung kann diese Privilegierung entfallen.

Dann ist das Vorhaben trotz Verfahrensfreiheit materiell problematisch.

Was kann zusätzlich einen Antrag nötig machen?

Wenn für ein verfahrensfreies Vorhaben eine:

• Abweichung,
• Ausnahme,
• Befreiung

notwendig ist, muss diese nach § 56 Absatz 6 LBO gesondert beantragt werden.

Das ist der richtige Weg bei einem Projekt, das zwar kein normales Genehmigungsverfahren braucht, aber eine bestimmte Vorschrift nicht einhalten kann.

Schnelltabelle

Die einfache Regel

Bevor Sie umbauen, stellen Sie drei Fragen:

1. Ändere ich nur innen oder vergrößere ich das Gebäude?
2. Ändere ich die Nutzung?
3. Berühre ich Statik, Brandschutz, Grenze oder Bebauungsplan?

Wenn Punkt 3 mit „ja“ beantwortet wird, lohnt sich eine fachliche Prüfung selbst dann, wenn die Maßnahme formal verfahrensfrei ist.

Quellen

1. LBO Baden-Württemberg, aktuelle Fassung 2026landesrecht-bw.de
2. § 50 LBO – Verfahrensfreie Vorhabenopenlex.de
3. Service-BW: Verfahrensfreie Bauvorhabenservice-bw.de
4. Ministerium Baden-Württemberg: Handreichung zur LBO-Reform 2025baden-wuerttemberg.de
5. § 56 LBO – Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungenopenlex.de