Wie teilt man ein Einfamilienhaus in zwei Wohnungen?

Eine zweite Wohnung kann sinnvoll sein:

• für Eltern,
• erwachsene Kinder,
• Vermietung,
• spätere Altersvorsorge.

Baurechtlich ist die Teilung heute in Baden-Württemberg deutlich einfacher als früher.

Aber man sollte das Projekt nicht auf die Frage reduzieren:

„Brauche ich einen Bauantrag?“

Die wichtigeren Punkte sind häufig:

• Trennung der Nutzungseinheiten,
• Rettungswege,
• Schallschutz,
• Installationen.

Wenn Wohnen Wohnen bleibt

Ein Einfamilienhaus wird in zwei Wohnungen aufgeteilt.

Die Nutzungsart des Gebäudes bleibt grundsätzlich:

Wohnen.

Wenn dafür nur im Inneren:

• nichttragende Wände,
• Türen,
• Installationen

verändert werden, sind viele dieser Maßnahmen ohnehin verfahrensfrei.

Die Teilung einer vorhandenen Wohnung ist nicht dasselbe wie die Umwandlung eines Ladens in Wohnraum.

Trotzdem entstehen zwei eigenständige Wohnungen und damit zwei Nutzungseinheiten.

Woran erkennt man eine eigenständige Wohnung?

Baurechtlich geht es nicht darum, ob zwei Klingelschilder vorhanden sind.

Eine eigenständige Wohnung braucht eine selbständige Haushaltsführung.

§ 35 LBO verlangt unter anderem:

• Küche oder Kochnische,
• Toilette.

In der Praxis gehört dazu ein funktional abgeschlossener Wohnbereich.

Braucht die zweite Wohnung einen eigenen Eingang?

Nicht zwingend direkt von draußen.

Eine Wohnung kann beispielsweise über:

• gemeinsames Treppenhaus

erschlossen werden.

Entscheidend ist, dass die Nutzungseinheiten sinnvoll getrennt und die Rettungswege gewährleistet sind.

Brandschutz

Durch die Teilung entsteht eine neue Trennung zwischen zwei Nutzungseinheiten.

Deshalb werden relevant:

• Trennwände,
• Decken,
• Wohnungseingangstüren,
• Treppenbereich.

Die Anforderungen hängen unter anderem von der Gebäudeklasse und der vorhandenen Konstruktion ab.

Bei einem typischen Einfamilienhaus kann die Situation deutlich einfacher sein als bei einem großen Mehrfamilienhaus.

Trotzdem sollte man nicht nur eine normale Trockenbauwand zwischen zwei Wohnungen stellen und davon ausgehen, dass damit alle Anforderungen erfüllt sind.

Zwei Rettungswege

Jede Nutzungseinheit braucht in jedem Geschoss mit Aufenthaltsräumen grundsätzlich zwei unabhängige Rettungswege.

Beispiel:

Wohnung 1 im Erdgeschoss:

• direkter Ausgang ins Freie.

Wohnung 2 im Obergeschoss:

• notwendige Treppe als erster Rettungsweg,
• geeignetes Fenster für Feuerwehr als zweiter Rettungsweg.

Wird eine frühere interne Treppe geschlossen oder eine Wohnungstür versetzt, kann sich das Rettungswegkonzept verändern.

Schallschutz

Aus einem Familienhaus werden zwei voneinander unabhängige Haushalte.

Dann wird Schallschutz plötzlich wichtig.

Typische Problemstellen:

• Geschossdecke,
• Wohnungstrennwand,
• gemeinsame Treppe,
• Installationsschächte,
• Wasserleitungen.

Ein Bodenaufbau, der für eine Familie akzeptabel war, kann zwischen zwei vermieteten Wohnungen akustisch unzureichend sein.

Wasserzähler

§ 35 LBO sagt grundsätzlich:

Jede Wohnung muss einen eigenen Wasserzähler haben.

Für bestimmte Nutzungsänderungen gibt es eine Ausnahme bei unverhältnismäßigem Aufwand.

Bei einer bloßen Wohnungsteilung sollte dieses Thema deshalb früh mit der Planung geklärt werden.

Strom- und Heizungszähler

Das Baurecht verlangt nicht automatisch für jede organisatorische Wohnungsteilung denselben kompletten Messstellenaufbau wie bei zwei Eigentumswohnungen.

Für:

• Vermietung,
• Betriebskostenabrechnung,
• spätere Trennung

ist eine saubere technische Aufteilung aber praktisch sehr sinnvoll.

Das gehört mit:

• Elektriker,
• Heizungsplaner,
• gegebenenfalls Messdienst

geklärt.

Müssen neue Parkplätze geschaffen werden?

Nach aktueller LBO gibt es eine klare Erleichterung.

§ 37 Absatz 3 sagt:

Die Pflicht, wegen einer Änderung zusätzliche Stellplätze herzustellen, gilt nicht bei der Teilung von Wohnungen.

Damit soll Nachverdichtung im Bestand erleichtert werden.

Örtliche Sonderregelungen und die bestehende genehmigte Stellplatzsituation sollten trotzdem geprüft werden.

Muss die neue Wohnung barrierefrei sein?

Auch bei den zusätzlichen Barrierefreiheitsanforderungen für Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen enthält § 35 eine ausdrückliche Erleichterung für Wohnungsteilungen.

Bei der Teilung eines klassischen Einfamilienhauses in nur zwei Wohnungen wird die Schwelle „mehr als zwei Wohnungen“ ohnehin noch nicht erreicht.

Tragende Wand ändern

Wenn für die neue Grundrissaufteilung eine tragende Wand geändert wird, kommt die Statik ins Spiel.

In Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 kann eine solche innere Änderung zwar verfahrensfrei sein.

Ein Tragwerksplaner bleibt dennoch erforderlich, wenn:

• Wand entfernt,
• großer Durchbruch,
• neue Punktlast

entsteht.

Zusätzliche Haustür oder Fenster

Öffnungen in Außenwänden sind grundsätzlich verfahrensfrei.

Trotzdem prüfen:

• Statik,
• Brandwand,
• Nachbarrecht,
• Denkmalschutz,
• Bebauungsplan beziehungsweise Gestaltungssatzung.

Einliegerwohnung im Keller

Dann kommen zusätzlich die Kellerfragen hinzu:

• 2,30 m lichte Höhe,
• ausreichende Fenster,
• Gelände vor den Fenstern,
• Rettungsweg,
• Feuchtigkeit,
• Radon.

Die Tatsache, dass das Obergeschoss bereits legaler Wohnraum ist, macht den Keller nicht automatisch zum Wohnraum.

Zwei Wohnungen oder Wohnungseigentum?

Das wird häufig verwechselt.

Zwei baurechtliche Wohnungen

Das Haus enthält zwei Nutzungseinheiten.

Eigentümer kann trotzdem weiterhin eine einzige Person sein.

Zwei rechtlich getrennte Eigentumswohnungen

Wenn die Wohnungen später getrennt verkauft werden sollen, kommt zusätzlich das Wohnungseigentumsrecht hinzu.

Dann spielen:

• Abgeschlossenheitsbescheinigung,
• Aufteilungsplan,
• Teilungserklärung

eine Rolle.

Das ist ein eigener rechtlicher Schritt und nicht dasselbe wie der bauliche Umbau.

Gute Reihenfolge

1. genehmigten Bestand in der Bauakte prüfen.
2. zwei funktionale Wohnungsgrundrisse entwerfen.
3. Rettungswege prüfen.
4. Brandschutztrennung prüfen.
5. Schallschutz prüfen.
6. Wasser/Heizung/Strom organisieren.
7. Stellplatzsituation dokumentieren.
8. statische Änderungen prüfen.
9. eventuelle AAB-Anträge stellen.
10. erst danach umbauen.

Quellen

1. § 35 LBO – Wohnungenopenlex.de
2. § 37 LBO – Stellplätze, insbesondere Wohnungsteilungopenlex.de
3. § 15 LBO – Rettungswegeopenlex.de
4. § 27f LBO – Brandschutz im Wohnungsbestandopenlex.de
5. § 50 LBO – Verfahrensfreiheitopenlex.de