Darf man auf dem Dachboden ohne Baugenehmigung eine Wohnung ausbauen?

Ein alter Dachboden hat:

• genügend Fläche,
• schöne Balken,
• eine Treppe,
• vielleicht sogar schon Dachfenster.

Kann daraus einfach eine Wohnung werden?

Heute lautet die überraschende Antwort:

Die Nutzungsänderung selbst kann im Innenbereich verfahrensfrei sein.

Aber ein Dachgeschoss ist einer der Fälle, bei denen die technischen Anforderungen schnell wichtiger werden als die Frage nach dem Formular.

Die reine Wohnnutzung kann verfahrensfrei sein

§ 50 Absatz 2 LBO stellt die Nutzungsänderung zur Schaffung von Wohnraum im Innenbereich verfahrensfrei.

Das Ministerium erklärt dazu ausdrücklich:

Bestehende Geschäfts-, Büro- oder andere Flächen können unter dieser Regel ohne klassische Baugenehmigung zu Wohnraum umgenutzt werden.

Dasselbe Grundprinzip kann auch bei einem bestehenden Dachraum gelten.

Aber nur solange nicht zusätzlich eine genehmigungspflichtige bauliche Erweiterung erfolgt.

Dachausbau ist nicht gleich Dachaufstockung

Fall A: vorhandener Dachraum

Sie bauen innerhalb der bestehenden Gebäudehülle aus:

• Dämmung,
• Innenwände,
• Bad,
• Dachflächenfenster.

Viele einzelne Maßnahmen können verfahrensfrei sein.

Fall B: Dach wird angehoben

Sie erhöhen:

• Kniestock,
• First,
• Außenwände

und schaffen dadurch neues Gebäudevolumen.

Das ist keine bloße Nutzungsänderung mehr.

Eine solche bauliche Erweiterung ist regelmäßig genehmigungspflichtig.

Fall C: große Dachgauben

Eine einfache Dachöffnung ist verfahrensfrei.

Eine Gaube verändert jedoch die Dachgeometrie und kann unter anderem:

• Bebauungsplan,
• Abstandsflächen,
• Vollgeschossfrage

berühren.

Sie sollte deshalb separat geprüft werden.

Wie hoch muss der Dachraum sein?

Für Aufenthaltsräume, die ganz oder überwiegend im Dachraum liegen, gilt eine günstigere Höhenregel als in normalen Geschossen.

Mindestens:

2,20 m lichte Höhe über mindestens der Hälfte der Grundfläche.

Raumteile mit einer Höhe bis 1,50 m werden bei dieser Flächenbetrachtung nicht mitgerechnet.

Ein Beispiel:

Unter den Dachschrägen sind große Teile nur 1,20 m hoch.

Diese niedrigen Flächen helfen nicht dabei, die erforderliche Hälfte zu erreichen.

Brauche ich eine richtige Treppe?

Ja, sobald der Dachraum als Aufenthaltsraum genutzt wird.

§ 28 LBO verlangt für nicht ebenerdige Geschosse und benutzbare Dachräume grundsätzlich eine notwendige Treppe.

Eine:

• Einschubtreppe,
• Klapptreppe,
• Leiter

ist in Gebäudeklassen 1 und 2 nur als Zugang zu einem Dachraum ohne Aufenthaltsräume vorgesehen.

Der Satz:

„Wir lassen einfach die Dachbodenleiter und machen oben ein Schlafzimmer“

passt deshalb baurechtlich nicht zusammen.

Tageslicht

Auch Dachräume brauchen notwendige Fenster.

Grundsätzlich verlangt § 34:

Fensteröffnungen im Rohbaumaß mindestens ein Zehntel der Raumgrundfläche.

Bei:

• geneigten Fenstern,
• Oberlichtern

ist ein geringeres Rohbaumaß zulässig, wenn die Tageslichtversorgung trotzdem ausreicht.

Dachflächenfenster können deshalb sehr effizient belichten.

Zweiter Rettungsweg

Eine Dachwohnung braucht sichere Rettungswege.

Wenn der zweite Rettungsweg über ein Fenster und die Feuerwehr geführt wird, gelten klare Mindestmaße.

Grundsätzlich:

• 0,90 m lichte Breite,
• 1,20 m lichte Höhe,
• Unterkante höchstens 1,20 m über Fußboden.

Bei einem Fenster in:

• Dachschräge,
• Dachaufbau

darf die Unterkante beziehungsweise ein Austritt horizontal grundsätzlich nicht mehr als 1 m von der Traufkante entfernt liegen.

Ein großes Dachfenster mitten in einer sehr tiefen Dachfläche kann also trotz guter Größe als Feuerwehr-Rettungsöffnung problematisch sein.

Brandschutz zwischen neuer Wohnung und Bestand

Wenn eine eigenständige Wohnung entsteht, wird aus einem bisher gemeinsamen Dachraum eine eigene Nutzungseinheit.

Dann müssen unter anderem betrachtet werden:

• Wohnungstrennung,
• Decken,
• Treppenraum,
• Wohnungseingang,
• Rettungswege.

Die aktuelle LBO enthält dafür bewusst Erleichterungen im Bestand.

§ 27f sagt vereinfacht:

Eine rechtmäßige bestehende Gebäudekonstruktion muss bei Nutzungsänderungen und inneren Umbauten nicht automatisch vollständig auf das Brandschutzniveau eines heutigen Neubaus gebracht werden.

Für Dachgeschossausbauten und Aufstockungen zu Wohnzwecken gibt es zusätzliche spezielle Erleichterungen.

Aber:

Rettungswege bleiben zentral.

Die Reform ist eine Umbauerleichterung, keine Abschaffung des Brandschutzes.

Wird das Haus durch eine Dachwohnung eine andere Gebäudeklasse?

Das kann passieren.

Die Gebäudeklasse hängt unter anderem von:

• Gebäudehöhe,
• Zahl und Größe der Nutzungseinheiten

ab.

Ein Ausbau kann deshalb die baurechtliche Einordnung verändern.

Gerade bei größeren Mehrfamilienhäusern muss das der Planer prüfen.

Braucht die neue Wohnung einen Stellplatz?

Nach aktueller § 37 LBO gilt eine wichtige Erleichterung.

Bei der Schaffung zusätzlichen Wohnraums durch:

• Ausbau,
• Nutzungsänderung,
• Aufstockung,
• Dachänderung

entsteht die zusätzliche Stellplatzpflicht nach Absatz 3 nicht, wenn die ursprüngliche Baugenehmigung beziehungsweise Kenntnisgabe des Gebäudes mindestens fünf Jahre zurückliegt.

Das macht viele Dachausbauten heute einfacher.

Muss die Wohnung barrierefrei sein?

Auch hier enthält § 35 LBO eine Bestands-Erleichterung.

Die zusätzlichen Barrierefreiheitsanforderungen für Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen greifen bei der Schaffung zusätzlichen Wohnraums im Bestand unter den gesetzlichen Voraussetzungen nicht in derselben Weise wie bei einem Neubau.

Was braucht jede Wohnung trotzdem?

Mindestens:

• Küche oder Kochnische,
• Toilette,
• geeignete Aufenthaltsräume.

Grundsätzlich verlangt § 35 für jede Wohnung auch einen eigenen Wasserzähler. Bei Nutzungsänderungen kann davon abgesehen werden, wenn dies nur mit unverhältnismäßigem Aufwand möglich wäre.

Statik

Ein Dachboden wurde vielleicht ursprünglich nur für:

• Lagerung,
• geringe Nutzlast

geplant.

Eine Wohnung bringt:

• neue Fußbodenaufbauten,
• Trennwände,
• Bad,
• Installationen,
• Möbel,
• dauerhafte Nutzung.

Deshalb muss geprüft werden:

• Deckentragfähigkeit,
• Dachtragwerk,
• neue Öffnungen,
• Lasten aus Gauben.

Bei einem alten Holzbalkendach ist das keine Formalität.

Wärmeschutz

Ein bislang unbeheizter Dachraum wird Teil der thermischen Gebäudehülle.

Dann werden relevant:

• Dachdämmung,
• Luftdichtheit,
• Feuchteschutz,
• sommerlicher Wärmeschutz.

Die energetische Planung sollte mit dem Dachaufbau abgestimmt werden und nicht erst nach dem Innenausbau entstehen.

Die richtige Reihenfolge

1. Bauakte und alte Statik besorgen.
2. prüfen, ob Innenbereich vorliegt.
3. Raumhöhe messen.
4. notwendige Treppe prüfen.
5. Rettungswege klären.
6. Tageslicht prüfen.
7. Tragfähigkeit von Decke und Dach prüfen.
8. Brandschutzkonzept des Bestands betrachten.
9. Dachänderungen getrennt auf Genehmigungspflicht prüfen.
10. bei notwendigen Abweichungen AAB beantragen.

Quellen

1. § 34 LBO – Aufenthaltsräumeopenlex.de
2. § 15 LBO – Rettungswegeopenlex.de
3. § 28 LBO – Treppenopenlex.de
4. § 28c LBO – Rettungsfensteropenlex.de
5. § 27f LBO – Brandschutz-Erleichterungen beim Ausbau im Bestandopenlex.de
6. § 35 LBO – Wohnungenopenlex.de
7. § 37 LBO – Stellplätzeopenlex.de
8. Ministerium: Handreichung LBO-Reformbaden-wuerttemberg.de