Garage in Wohnraum umbauen: Ist das erlaubt?

Eine Garage wird nicht mehr gebraucht.

Warum nicht:

• Büro,
• Schlafzimmer,
• Gästezimmer,
• kleine Einliegerwohnung

daraus machen?

Seit der LBO-Reform kann die Nutzungsänderung zu Wohnraum im Innenbereich verfahrensfrei sein.

Bei Garagen gibt es aber eine besondere Falle:

Die Garage kann genau deshalb an ihrem heutigen Standort zulässig sein, weil sie eine Garage ist.

Wird daraus Wohnraum, kann dieser Vorteil verschwinden.

Zuerst: Was bedeutet verfahrensfrei?

Wenn die neue Wohnnutzung im Innenbereich liegt, braucht die reine Nutzungsänderung nach § 50 Absatz 2 LBO grundsätzlich kein klassisches Genehmigungsverfahren.

Das heißt aber nur:

Die Behörde erteilt dafür nicht zwingend vorher eine Baugenehmigung.

Sie müssen trotzdem prüfen, ob der Wohnraum:

• planungsrechtlich,
• abstandsflächenrechtlich,
• brandschutztechnisch,
• technisch

zulässig ist.

Das größte Problem: Grenzgarage

Garagen dürfen unter bestimmten Voraussetzungen direkt an der Grundstücksgrenze oder innerhalb der normalen Abstandsfläche stehen.

Diese Sonderstellung hängt an ihrer Nutzung als:

• Garage,
• beziehungsweise bestimmtem Gebäude ohne Aufenthaltsräume.

Wohnraum genießt diese Privilegierung grundsätzlich nicht.

Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg hat 2025 ausdrücklich bestätigt:

Auch eine reine Nutzungsänderung kann abstandsflächenrechtlich relevant werden, wenn ein Gebäude gerade wegen seiner bisherigen Nutzung privilegiert an der Grenze stehen durfte und diese Privilegierung durch die neue Nutzung verliert.

Beispiel

Garage:

• direkt auf der Grenze,
• bisher zulässig.

Sie bauen:

• Garagentor zu,
• großes Fenster ein,
• Fußboden,
• Heizung,
• Schlafzimmer.

Die Frage ist dann nicht nur:

„Ist Wohnraum-Nutzungsänderung verfahrensfrei?“

Sondern:

„Darf ein Aufenthaltsraum an genau dieser Grenzposition überhaupt stehen?“

Wenn nein, kann das Projekt eine Abweichung brauchen oder nicht zulässig sein.

Garage mitten auf dem Grundstück

Steht die Garage ohnehin:

• außerhalb kritischer Abstandsbereiche,
• innerhalb des Baufensters

ist dieses Problem möglicherweise wesentlich kleiner.

Dann konzentriert sich die Prüfung auf die Anforderungen an den neuen Wohnraum.

Raumhöhe

Ein Aufenthaltsraum braucht grundsätzlich:

2,30 m lichte Höhe.

Garagen wurden häufig mit geringerer Innenhöhe gebaut.

Nachträglicher Bodenaufbau aus:

• Dämmung,
• Estrich,
• Belag

reduziert die lichte Höhe zusätzlich.

Deshalb zuerst messen, dann Fußboden planen.

Tageslicht

Wohnraum braucht notwendige Fenster.

Grundsätzlich:

Fensteröffnungen im Rohbaumaß mindestens ein Zehntel der Raumgrundfläche.

Das ehemalige Garagentor kann zwar eine große Fensterfläche ermöglichen.

Ob die Öffnung:

• statisch,
• brandschutztechnisch,
• nachbarrechtlich

so ausgeführt werden darf, muss trotzdem geprüft werden.

Rettungsweg

Auch der neue Wohnraum muss in das Rettungswegkonzept der Nutzungseinheit passen.

Ein ebenerdiger Ausgang direkt ins Freie kann die Situation sehr einfach machen.

Bei einer Einliegerwohnung mit eigenem Grundriss ist das Rettungswegkonzept als eigene Nutzungseinheit zu betrachten.

Bodenplatte und Feuchtigkeit

Eine Garage wurde häufig nicht wie ein Wohnraum konstruiert.

Mögliche Unterschiede:

• keine ausreichende Bodendämmung,
• andere Abdichtung,
• Wärmebrücke am Toranschluss,
• niedrigeres Bodenniveau,
• Gefälle,
• Feuchtigkeit.

Ein neuer Estrich macht daraus nicht automatisch einen guten Wohnboden.

Vor Umbau sollten geklärt werden:

• Feuchteschutz,
• Wärmedämmung,
• Bodenaufbau,
• Anschluss an Außenwände.

Radon

Eine Garage liegt oft direkt auf der Bodenplatte.

Wird daraus ein Aufenthaltsraum, verbringen Menschen dort wesentlich mehr Zeit.

In Radonvorsorgegebieten des Schwarzwalds sollte das bei der Sanierungsplanung mitgedacht werden.

Wärmeschutz

Eine unbeheizte Garage wird zum beheizten Wohnraum.

Damit ändert sich die thermische Gebäudehülle.

Relevant können sein:

• Außenwände,
• Boden,
• Decke,
• Fenster,
• ehemaliges Garagentor.

Bei erneuerten oder erstmals entsprechend ausgeführten Bauteilen sind auch die bundesrechtlichen energetischen Anforderungen zu beachten.

Und was ist mit dem Stellplatz?

Hier muss man zwei Dinge auseinanderhalten.

Neue Stellplatzpflicht durch zusätzlichen Wohnraum

§ 37 Absatz 3 LBO enthält inzwischen eine starke Erleichterung:

Bei Schaffung zusätzlichen Wohnraums durch Nutzungsänderung entsteht die zusätzliche Stellplatzpflicht nach dieser Regel nicht, wenn die Baugenehmigung beziehungsweise Kenntnisgabe des Gebäudes mindestens fünf Jahre zurückliegt.

Bestehende Garage verschwindet

Das ist eine andere Frage.

Wenn die Garage Bestandteil einer früheren Genehmigung war und beispielsweise einen notwendigen Stellplatz abdeckte, sollte die Bauakte geprüft werden.

Man darf nicht automatisch aus der neuen Erleichterung schließen:

„Jede vorhandene notwendige Garage darf jetzt ersatzlos verschwinden.“

Die konkrete genehmigte Stellplatzsituation und eventuelle örtliche Regelungen müssen betrachtet werden.

Was, wenn die Garage eine eigene Wohnung werden soll?

Dann braucht die neue Wohnung unter anderem:

• Küche oder Kochnische,
• Toilette,
• Aufenthaltsräume,
• Rettungswege,
• grundsätzlich eigenen Wasserzähler.

Zusätzlich sind:

• Schallschutz,
• Brandschutz zwischen Nutzungseinheiten

zu planen.

Die beste Vorprüfung

Vor dem Umbau:

1. Bauakte besorgen.
2. feststellen, ob Garage genehmigt ist.
3. Grenzabstand prüfen.
4. Bebauungsplan/Baufenster prüfen.
5. lichte Höhe messen.
6. Tageslicht planen.
7. Boden und Feuchtigkeit prüfen.
8. Stellplatzsituation prüfen.
9. Statik der neuen Öffnungen prüfen.
10. erforderliche AAB-Entscheidung klären.

Bei einer Grenzgarage gehört Punkt 3 ganz nach oben.

Quellen

1. § 50 LBO – Nutzungsänderung zu Wohnraumopenlex.de
2. § 34 LBO – Anforderungen an Aufenthaltsräumeopenlex.de
3. § 37 LBO – Stellplätzeopenlex.de
4. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 30.06.2025 – Nutzungsänderung einer privilegierten Garage und Abstandsflächenlandesrecht-bw.de
5. § 56 LBO – Abweichungen im Bestandopenlex.de
6. Gebäudeenergiegesetz / Anforderungen an bestehende Gebäudegesetze-im-internet.de