Darf man einen Kellerraum in ein Schlafzimmer oder Wohnzimmer umwandeln?

Ein Kellerraum ist trocken, beheizt und sieht nach der Renovierung fast wie ein normales Zimmer aus.

Darf man ihn einfach als Schlafzimmer nutzen?

Seit der LBO-Reform ist die Antwort verfahrensrechtlich oft einfacher geworden.

Technisch bleibt die Prüfung aber anspruchsvoll.

Die wichtigste Neuerung 2026

Wenn durch die Nutzungsänderung Wohnraum im Innenbereich geschaffen wird, ist die Nutzungsänderung nach § 50 Absatz 2 LBO verfahrensfrei.

Das kann auch einen bisher als:

• Keller,
• Hobbyraum,
• Lagerraum

genehmigten Bereich betreffen.

Sie brauchen also für die reine Nutzungsänderung nicht automatisch eine klassische Baugenehmigung.

Aber:

Ein Keller wird nicht dadurch zum zulässigen Wohnraum, dass kein Bauantrag nötig ist.

Er muss als Aufenthaltsraum funktionieren.

Punkt 1: Raumhöhe

Für normale Aufenthaltsräume verlangt § 34 LBO grundsätzlich eine lichte Höhe von mindestens:

2,30 m

Ein alter Keller mit 2,05 m Höhe wird nicht allein durch:

• neuen Boden,
• weiße Wände,
• Heizung

zu einem regulären Aufenthaltsraum.

Bei Bestandsgebäuden kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Abweichung möglich sein.

Die aktuelle LBO erleichtert bei älteren Wohngebäuden ausdrücklich Abweichungen zur Schaffung von Wohnraum, wenn die ursprüngliche Baugenehmigung beziehungsweise Kenntnisgabe mindestens fünf Jahre zurückliegt und öffentliche Belange gewahrt bleiben.

Das ist aber eine Entscheidung im konkreten Fall, keine automatische Freigabe für jeden niedrigen Keller.

Punkt 2: Tageslicht und Lüftung

Ein Aufenthaltsraum muss ausreichend:

• belüftet,
• mit Tageslicht beleuchtet

werden können.

§ 34 verlangt notwendige Fenster unmittelbar ins Freie.

Das Rohbaumaß der Fensteröffnungen muss grundsätzlich mindestens ein Zehntel der Raumgrundfläche betragen.

Beispiel:

Raumfläche:

20 m²

Fensteröffnungen im Rohbaumaß grundsätzlich mindestens:

2 m²

Das ist eine baurechtliche Mindestlogik, keine Empfehlung für gute Wohnqualität.

Ein heller Wohnraum kann architektonisch größere Fenster benötigen.

Punkt 3: Wie tief liegt der Raum im Gelände?

Für Aufenthaltsräume mit Fußboden unter der Geländeoberfläche enthält § 34 eine eigene Regel.

Vor den notwendigen Fenstern darf das Gelände grundsätzlich mit höchstens 45 Grad an die Außenwand anschließen.

Zusätzlich muss die Oberkante der Fensterbrüstung mindestens 1,30 m unter der Decke liegen.

Vereinfacht:

Ein kleines Kellerfenster direkt unter der Decke mit einem engen tiefen Lichtschacht ist nicht automatisch ein geeignetes Wohnraumfenster.

Punkt 4: Rettungswege

Jede Nutzungseinheit muss in jedem Geschoss mit Aufenthaltsräumen grundsätzlich über zwei voneinander unabhängige Rettungswege verfügen.

Der erste Rettungsweg führt bei einem nicht ebenerdigen Geschoss typischerweise über die notwendige Treppe.

Der zweite kann zum Beispiel über ein von der Feuerwehr erreichbares Fenster führen.

Ein solches Rettungsfenster muss nach § 28c LBO grundsätzlich:

• mindestens 0,90 m lichte Breite,
• mindestens 1,20 m lichte Höhe

haben.

Die Unterkante darf grundsätzlich nicht höher als 1,20 m über dem Fußboden liegen.

Unter bestimmten Bedingungen sind kleinere Maße in Abstimmung mit der Brandschutzdienststelle möglich.

Ein typisches kleines Kellerfenster reicht dafür häufig nicht.

Braucht jeder Kellerraum ein eigenes Rettungsfenster?

Nicht automatisch.

Die Rettungswege werden für die Nutzungseinheit und das jeweilige Geschoss betrachtet.

Je nach Grundriss kann der zweite Rettungsweg an anderer geeigneter Stelle liegen.

Bei einem Keller mit mehreren Wohnräumen muss deshalb das gesamte Rettungswegkonzept angesehen werden und nicht jedes Fenster isoliert.

Punkt 5: Feuchtigkeit

Ein Keller kann im August trocken aussehen und im Winter feucht werden.

Vor einer Wohnnutzung sollte geklärt werden:

• Abdichtung gegen Bodenfeuchte,
• drückendes Wasser,
• Hangwasser,
• Wärmebrücken,
• Kondensation.

§ 14 LBO verlangt, dass Gebäude so beschaffen sind, dass durch Wasser und Feuchtigkeit keine Gefahren oder unzumutbaren Belästigungen entstehen.

Eine Innenverkleidung aus Gipskarton vor einer feuchten Kellerwand löst die Ursache nicht.

Sie kann sie nur verstecken.

Punkt 6: Radon

Gerade im Landkreis Lörrach und Waldshut gibt es mehrere offizielle Radonvorsorgegebiete.

Radon tritt bevorzugt aus dem Boden in:

• Keller,
• Erdgeschoss

ein.

Wer aus einem selten betretenen Keller einen Raum macht, in dem täglich viele Stunden verbracht werden, verändert damit auch die tatsächliche Exposition.

Bei einem alten Keller ist eine Radonmessung deshalb oft sinnvoll.

Punkt 7: Wärmeschutz

Ein unbeheizter Keller wurde möglicherweise nie als Teil der beheizten Gebäudehülle geplant.

Bei einer Umwandlung können notwendig werden:

• Wanddämmung,
• Bodendämmung,
• Deckendetails,
• neue Fenster.

Für veränderte Bauteile können zusätzlich die bundesrechtlichen energetischen Anforderungen gelten.

Dabei sollte nicht blind von innen gedämmt werden.

Bei alten Kellerwänden kann eine falsche Innendämmung Feuchteprobleme verschärfen.

Punkt 8: Badezimmer im Keller

Soll eine vollständige Wohnung oder ein Gästezimmer mit Bad entstehen, kommt die Entwässerung hinzu.

Besonders wichtig ist die Rückstauebene.

Ablaufstellen im Keller liegen häufig unterhalb des Niveaus, bis zu dem Abwasser aus einem überlasteten Kanal zurückdrücken kann.

Je nach Situation kann deshalb erforderlich sein:

• Hebeanlage,
• geeigneter Rückstauschutz.

Das ist eine andere Frage als Kellerabdichtung gegen Grundwasser.

Punkt 9: Eine Wohnung braucht mehr als ein Schlafzimmer

Wenn aus dem Keller eine eigenständige Wohnung entstehen soll, gelten zusätzlich die Anforderungen an Wohnungen.

Unter anderem:

• Küche oder Kochnische,
• Toilette,
• grundsätzlich eigener Wasserzähler.

Außerdem muss geprüft werden, wie die Wohnung:

• brandschutztechnisch,
• schalltechnisch

vom übrigen Haus getrennt ist.

„Wohnlich ausgebaut“ im Immobilienexposé

Dieser Begriff sagt baurechtlich fast nichts.

Ein Raum kann:

• Laminat,
• Heizkörper,
• Sofa,
• Fernseher

haben und trotzdem nur als Keller- oder Hobbyraum genehmigt beziehungsweise zulässig sein.

Beim Hauskauf sollten Sie deshalb nicht fragen:

„Kann man hier schlafen?“

Sondern:

„Ist dieser Raum als Aufenthaltsraum beziehungsweise Wohnraum rechtmäßig nutzbar?“

Die Antwort findet man in:

• genehmigten Bauplänen,
• Bauakte,
• tatsächlichen Raummaßen.

Praktische Reihenfolge

Vor dem Kellerausbau:

1. Bauakte prüfen.
2. Aktuelle Nutzung feststellen.
3. Innenbereich klären.
4. lichte Höhe messen.
5. Fensterfläche prüfen.
6. Gelände vor den Fenstern prüfen.
7. Rettungswege klären.
8. Feuchte und Radon prüfen.
9. Wärmeschutz planen.
10. bei Abweichungen AAB-Antrag prüfen.

Quellen

1. § 34 LBO – Aufenthaltsräumeopenlex.de
2. § 15 LBO – Brandschutz und Rettungswegeopenlex.de
3. § 28c LBO – Rettungsfensteropenlex.de
4. § 50 LBO – verfahrensfreie Wohnraumschaffung im Innenbereichopenlex.de
5. § 56 LBO – erleichterte Abweichungen im Wohnungsbestandopenlex.de
6. Service-BW: Nutzungsänderungservice-bw.de