Haus am Hang: Was Sie vor dem Kauf des Grundstücks wissen sollten

Ein Hanggrundstück kann einen fantastischen Blick bieten und architektonisch viel interessanter sein als eine ebene Parzelle.

Es kann aber auch bedeuten:

mehr Erdarbeiten,
schwierigere Gründung,
Stützmauern,
Hangwasser,
eingeschränkten Baustellenzugang,
kompliziertere Entwässerung,
höhere Anforderungen an Statik und Baugrunduntersuchung.

Deshalb sollte man ein Hanggrundstück anders besichtigen als ein normales Baugrundstück.

Die wichtigste Frage lautet nicht:

„Wie steil ist der Hang?“

Sondern:

„Aus welchem Material besteht dieser Hang, wie verhält sich Wasser darin und wie lässt sich mein Gebäude technisch sinnvoll in ihn setzen?“

1. Zuerst den Höhenunterschied verstehen

Ein Grundstück kann auf Fotos fast eben wirken und trotzdem über die Hausbreite mehrere Meter Höhenunterschied haben.

Nehmen wir ein Haus mit 12 m Gebäudetiefe.

Bei einem Höhenunterschied von:

1 m ist die Situation meist noch relativ einfach,
3 m verändert sich bereits die gesamte Gebäudeplanung,
5 m oder mehr kann ein echtes Hangkonzept erforderlich werden.

Entscheidend ist aber nicht nur der Höhenunterschied zwischen oberem und unterem Grundstücksrand.

Wichtig sind auch:

Höhenlage der Straße,
geplante Zufahrt,
Lage der Nachbarhäuser,
mögliche Terrasse,
Lage von Kanal und Leitungen,
Geländeverlauf seitlich des Gebäudes.

Ein Grundstück kann zum Beispiel von der Straße aus fast eben erscheinen und erst hinter dem geplanten Haus stark abfallen.

2. Nicht sofort ein Haus aus dem Katalog auswählen

Auf einem Hanggrundstück sollte der Hausentwurf aus dem Gelände entstehen.

Wer zuerst ein Standardhaus auswählt und danach versucht, den Hang passend zu machen, produziert häufig unnötig große:

Baugruben,
Aufschüttungen,
Stützmauern,
Rampen.

Ein Haus, das zehn Meter weiter oben oder unten steht, kann auf demselben Grundstück eine völlig andere Kostenstruktur haben.

Vor der endgültigen Hauswahl sollte deshalb zumindest ein brauchbarer Lage- und Höhenplan vorhanden sein.

3. Wie kommt die Baustelle auf das Grundstück?

Diese Frage wird erstaunlich oft vergessen.

Ein Einfamilienhaus benötigt während der Bauzeit Platz für:

Bagger,
Lkw,
Betonfahrzeuge,
Kran,
Materiallager,
Container,
Aushub.

Am Hang kann die spätere kleine Pkw-Zufahrt funktionieren, während die Baustellenlogistik ausgesprochen schwierig ist.

Prüfen Sie deshalb vor Kauf:

Breite der Zufahrt,
Steigung,
Kurvenradius,
Tragfähigkeit des Weges,
Platz für einen Kran,
Möglichkeiten für Materiallager,
ob Nachbarflächen benötigt würden.

Ein Grundstück, das nur über eine schmale steile Privatstraße erreichbar ist, kann erhebliche zusätzliche Baustellenkosten verursachen.

4. Was liegt unter der Oberfläche?

Von oben sehen zwei Wiesen gleich aus.

Unter der ersten liegt tragfähiger Fels.

Unter der zweiten liegen mehrere Meter aufgefülltes oder rutschungsanfälliges Material.

Für den Hausbau ist das ein großer Unterschied.

Das LGRB weist ausdrücklich darauf hin, dass eine Baugrunderkundung dazu dient, Baugrundprobleme und geologische Gefahren vor dem Bau zu erkennen und daraus die notwendigen Maßnahmen für die Standsicherheit abzuleiten.

Am Hang sollten insbesondere geklärt werden:

geologische Schichten,
Festigkeit und Tragfähigkeit,
Lockergestein oder Fels,
Auffüllungen,
Hinweise auf frühere Rutschbewegungen,
Grund-, Schicht- oder Hangwasser.

5. Wasser ist oft wichtiger als die Hangneigung

Ein trockener steiler Hang kann technisch einfacher sein als ein flacherer Hang mit ungünstiger Wasserführung.

Wasser kann:

Bodenschichten aufweichen,
Porenwasserdruck erhöhen,
hinter Stützmauern Druck aufbauen,
in die Baugrube eintreten,
an Schichtgrenzen hangparallel fließen.

Das LGRB nennt Wasser ausdrücklich als einen wichtigen Faktor bei Massenbewegungen. Länger anhaltender Regen, Starkregen oder Schneeschmelze können Bewegungsprozesse begünstigen.

Deshalb gehört die Frage:

„Wo läuft das Wasser?“

an den Anfang der Planung und nicht ans Ende.

6. Gibt es geologische Gefahrenhinweise?

Baden-Württemberg stellt mit der Ingenieurgeologischen Gefahrenhinweiskarte IGHK50 ein sehr nützliches kostenloses Werkzeug bereit.

Sie zeigt Hinweise auf geogene Naturgefahren und schwierige Baugrundverhältnisse.

Dazu gehören unter anderem Bereiche mit:

Rutschungen,
Sturzprozessen,
Karstproblemen,
setzungs- oder hebungsrelevantem Baugrund,
anderen ingenieurgeologischen Besonderheiten.

Die Karte ist hervorragend für einen ersten Grundstückscheck.

Sie ist aber ausdrücklich kein Bodengutachten.

Das LGRB weist darauf hin:

Maßstab 1:50.000,
keine Aussage über konkrete Ereigniswahrscheinlichkeit,
keine Aussage über aktuelle Aktivität allein aus der Karte,
auch angrenzende Bereiche können betroffen sein,
lokale Schutzmaßnahmen und Besonderheiten sind nicht vollständig abgebildet.

Ein Grundstück außerhalb einer markierten Fläche ist deshalb nicht automatisch risikofrei. Ein Grundstück innerhalb einer Hinweisfläche ist umgekehrt nicht automatisch unbebaubar.

7. Gibt es sichtbare Warnzeichen?

Bei der Besichtigung lohnt sich ein genauer Blick.

Mögliche Hinweise auf Geländebewegungen oder Wasser können sein:

schiefe alte Mauern,
versetzte Randsteine,
Risse in Stützmauern,
welliges oder terrassenartig versetztes Gelände,
ungewöhnlich geneigte Bäume,
ständig nasse Stellen,
Quellaustritte,
reparierte Fahrbahnrisse,
unterschiedliche Höhen alter Zäune,
abgesackte Pflasterflächen.

Keines dieser Zeichen beweist allein eine aktive Rutschung.

Es sind aber gute Gründe, genauer zu untersuchen.

8. Welche Geländeänderungen wären für das Haus nötig?

Zeichnen Sie gedanklich nicht nur das Haus ein.

Fragen Sie:

Wie viel muss bergseitig abgegraben werden?
Wohin kommt der Aushub?
Muss talseitig aufgeschüttet werden?
Wie hoch werden Stützmauern?
Was passiert mit dem Wasser oberhalb des Hauses?
Wie wird der Höhenunterschied zum Nachbarn gelöst?

Nach der LBO sind Aufschüttungen und Abgrabungen bauliche Anlagen.

Selbständige Aufschüttungen und Abgrabungen bis 2 m Höhe beziehungsweise Tiefe können zwar verfahrensfrei sein; im Außenbereich kommt für diese Freistellung eine Flächengrenze hinzu.

Aber „verfahrensfrei“ bedeutet nicht, dass Bebauungsplan, Standsicherheit, Nachbarrechte oder Wasserrecht keine Rolle spielen.

9. Was sagt der Bebauungsplan zum Gelände?

Gerade Hanggebiete enthalten häufig besondere Festsetzungen.

Zum Beispiel zu:

Erdgeschoss- oder Bezugshöhen,
maximalen Wand- und Gebäudehöhen,
Abgrabungen,
Aufschüttungen,
Stützmauern,
Garagenzufahrten,
Dachformen.

Das ist besonders wichtig, weil sich am Hang schon eine kleine Änderung der Bezugshöhe stark auf die sichtbare Gebäudehöhe auswirken kann.

10. Erst Grundstück, dann Bodengutachten – oder vorher?

Bei einem normalen Grundstück wird das Baugrundgutachten oft erst nach dem Kauf beauftragt.

Bei einem problemverdächtigen Hanggrundstück kann es sinnvoll sein, schon vor einer endgültigen Kaufentscheidung fachlichen Rat einzuholen oder den Kauf entsprechend abzusichern.

Besonders wenn:

die Gefahrenhinweiskarte auffällig ist,
sichtbare Rutschmerkmale vorhanden sind,
Nachbargebäude Schäden zeigen,
sehr große Stützmauern nötig wären,
Wasser austritt,
der Kaufpreis hoch ist.

Nicht immer ist bereits eine vollständige Erkundung mit mehreren Bohrungen vor dem Notartermin möglich. Aber schon eine ingenieurgeologische Vorprüfung kann helfen, ein offensichtliches Risiko rechtzeitig zu erkennen.

Die richtige Reihenfolge

Für ein Hanggrundstück ist diese Reihenfolge sinnvoll:

Bebauungsplan und Bebaubarkeit prüfen.
Höhen und Zufahrt verstehen.
LGRB-Karten prüfen.
bekannte Altlasten und frühere Nutzung prüfen.
grobes Gebäudekonzept entwickeln.
Baugrund fachlich beurteilen.
erst danach Gründung, Stützmauern und Wasserführung festlegen.

Quellen

LGRB: Fachberatung Baugrundlgrb-bw.de
LGRB: Ingenieurgeologische Gefahrenhinweiskarte IGHK50geoportal.lgrb-bw.de
LGRB: Kartenviewer IGHK50maps.lgrb-bw.de
LGRB: Massenbewegungenlgrbwissen.lgrb-bw.de
Landesbauordnung Baden-Württemberg, aktuelle Fassunglandesrecht-bw.de
Service-BW: Erdaufschlüsse und Baugrunderkundungservice-bw.de