Der Nachbar baut zu nah an der Grenze – was kann man tun?

Wenn nebenan plötzlich ein Fundament ausgehoben wird, wirkt die Sache oft eindeutig: „Das steht viel zu nah an meiner Grenze.“

Baurechtlich ist das aber erst der Anfang der Prüfung.

Ein Gebäude kann 50 cm von der Grenze entfernt und völlig legal sein. Ein anderes kann 2,5 m entfernt stehen und trotzdem gegen Vorschriften verstoßen.

Bevor man einen Streit beginnt, sollte man deshalb zuerst den Sachverhalt klären.

Schritt 1: Stimmt die Grundstücksgrenze überhaupt?

Bei älteren Grundstücken ist der sichtbare Zaun nicht immer identisch mit der katasterrechtlichen Grenze.

Ein Zaun kann:

• versetzt errichtet worden sein,
• seit Jahrzehnten am falschen Ort stehen,
• nur eine Nutzungslinie markieren,
• oder durch frühere Eigentümer verändert worden sein.

Für die Abstandsfläche zählt die tatsächliche Grundstücksgrenze.

Wenn es auf 20 oder 30 cm ankommt, sollte man sich nicht auf eine Hecke oder einen alten Zaunpfosten verlassen.

Schritt 2: Was wird überhaupt gebaut?

Eine Garage unterliegt anderen Regeln als ein Wohnraumanbau.

Ein Carport kann anders behandelt werden als eine geschlossene Garage.

Eine Stützmauer ist kein Wohngebäude.

Ein Geräteschuppen ohne Aufenthaltsraum kann unmittelbar an der Grenze zulässig sein.

Deshalb sollte zuerst geklärt werden:

• Nutzung,
• Länge,
• Breite,
• Wandhöhe,
• Dachform,
• Abstand zur Grenze.

Schritt 3: Bebauungsplan ansehen

Ein Bebauungsplan kann Grenzbebauung ausdrücklich vorsehen.

Bei geschlossener Bauweise oder besonderen Baugrenzen kann sogar ein größeres Gebäude direkt an der Grundstücksgrenze zulässig sein.

Umgekehrt kann ein Bebauungsplan bestimmte Gebäude nur auf ausdrücklich festgelegten Flächen erlauben.

Ohne den Bebauungsplan kann man deshalb aus der Entfernung allein kaum etwas Sicheres ableiten.

Schritt 4: Gibt es eine Baugenehmigung?

Bei einem genehmigungspflichtigen Vorhaben sind die genehmigten Pläne entscheidend.

Wichtig ist nicht nur, ob es eine Genehmigung gibt, sondern was genau genehmigt wurde.

Eine Genehmigung für eine 2,80 m hohe Grenzgarage erlaubt nicht automatisch eine tatsächlich gebaute Garage mit 3,40 m Wandhöhe.

Bei einem laufenden Verfahren können betroffene Nachbarn je nach Verfahrensstellung Einsicht in die relevanten Unterlagen erhalten. Eine allgemeine Bauaktenauskunft ist dagegen nicht für beliebige Dritte frei zugänglich.

Schritt 5: Baulastenverzeichnis prüfen

Eine scheinbar zu kleine Abstandsfläche kann durch eine Abstandsflächenbaulast auf dem Nachbargrundstück öffentlich-rechtlich gesichert sein.

§ 7 LBO erlaubt, dass erforderliche Abstände oder Abstandsflächen ganz oder teilweise auf einem anderen Grundstück liegen, wenn durch Baulast sichergestellt ist, dass dieser Bereich nicht überbaut wird und nicht nochmals für andere Abstandsflächen verwendet wird.

Ohne Prüfung des Baulastenverzeichnisses kann daher eine vermeintlich eindeutige Grenzverletzung völlig anders aussehen.

Schritt 6: Abstandsfläche richtig berechnen

Für ein normales Wohngebäude gilt nicht einfach „2,50 m und fertig“.

Man braucht:

• die maßgebliche Wandhöhe,
• die Dachanteile,
• gegebenenfalls die mittlere Wandhöhe am Hang,
• den richtigen Gebietsfaktor,
• die gesetzliche Mindesttiefe,
• mögliche Privilegierungen.

Bei Garagen und Nebengebäuden kommen außerdem § 6 LBO und die Grenzen von 3 m Wandhöhe, 25 m² Wandfläche sowie 9/15 m Grenzbebauung ins Spiel.

Schritt 7: Erst dann zur Baurechtsbehörde

Wenn nach dieser Prüfung ein konkreter Verdacht bleibt, ist der sinnvollste erste Ansprechpartner meist die zuständige untere Baurechtsbehörde.

Statt „Mein Nachbar baut illegal“ ist eine sachliche Anfrage hilfreicher:

Nach meiner Berechnung liegt die Außenwand nur 1,80 m von der Grenze entfernt. Aus den mir bekannten Unterlagen ergibt sich eine Wandhöhe von etwa 7 m. Können Sie bitte prüfen, welche Abstandsfläche genehmigt ist und ob das Vorhaben entsprechend der Genehmigung ausgeführt wird?

Damit bekommt die Behörde eine prüfbare Frage.

Wenn gerade gebaut wird: nicht zu lange warten

Ein gewöhnlicher Rechtsbehelf eines Nachbarn gegen eine Baugenehmigung stoppt die Bauarbeiten nicht automatisch.

§ 212a BauGB bestimmt ausdrücklich, dass Widerspruch und Anfechtungsklage eines Dritten gegen die bauaufsichtliche Zulassung grundsätzlich keine aufschiebende Wirkung haben.

Wenn tatsächlich ein erheblicher Eingriff in eigene nachbarschützende Rechte droht und schnell vollendete Tatsachen geschaffen werden, kann deshalb gerichtlicher Eilrechtsschutz relevant werden.

Das ist der Punkt, an dem eine individuelle Beratung durch einen Fachanwalt für Verwaltungs- beziehungsweise Baurecht sinnvoll sein kann.

Was nicht funktioniert

„Ich bin nicht gefragt worden, also ist der Bau illegal.“
Seit der Reform der Nachbarbeteiligung werden Nachbarn nicht mehr bei jedem normalen Bauantrag automatisch beteiligt.

„Der Bau ist näher als 2,50 m, also illegal.“
Garagen, Nebengebäude und planungsrechtliche Grenzbauten können näher stehen.

„Die Gemeinde hätte mich informieren müssen.“
Eine Benachrichtigung nach § 55 LBO ist heute insbesondere vorgesehen, wenn eine Abweichung, Ausnahme oder Befreiung von nachbarschützenden Vorschriften erteilt werden soll.

„Im Grundbuch steht nichts, also gibt es keine Baulast.“
Baulasten stehen in Baden-Württemberg grundsätzlich im Baulastenverzeichnis, nicht im Grundbuch.

Quellen

1. § 5 LBO – Abstandsflächenlandesrecht-bw.de
2. § 6 LBO – Sonderfälleopenlex.de
3. § 7 LBO – Übernahme von Abstandsflächen auf Nachbargrundstückelandesrecht-bw.de
4. § 55 LBO – Nachbarbenachrichtigunglandesrecht-bw.de
5. Service-BW – Baulastenverzeichnis einsehenservice-bw.de
6. Service-BW – Bebauungsplan einsehenservice-bw.de
7. § 212a BauGB – Rechtsbehelf stoppt Baugenehmigung nicht automatischgesetze-im-internet.de