Kann man einen Hang einfach abschneiden und das Grundstück eben machen?
Technisch kann Gelände stark verändert werden.
Baurechtlich und wirtschaftlich ist die bessere Frage:
Ist es sinnvoll und zulässig, diesen Hang so stark zu verändern?
Denn aus einem Hang eine ebene Plattform zu machen bedeutet fast immer:
- Abgrabung auf einer Seite,
- möglicherweise Aufschüttung auf der anderen,
- Stützmauern,
- neue Wasserführung,
- veränderte Höhen zu den Nachbarn.
Abgrabung ist selbst eine bauliche Anlage
Die LBO Baden-Württemberg behandelt Abgrabungen und Aufschüttungen als bauliche Anlagen.
Der aktuelle Anhang zur LBO stellt selbständige Aufschüttungen und Abgrabungen bis 2 m Höhe beziehungsweise Tiefe verfahrensfrei.
Im Außenbereich gilt für diese Freistellung zusätzlich eine Begrenzung auf 500 m² Fläche.
Das Wort „verfahrensfrei“ wird leicht missverstanden.
Es bedeutet nicht:
„Bis zwei Meter kann ich mit meinem Grundstück machen, was ich möchte.“
Auch ein verfahrensfreies Vorhaben muss alle anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften einhalten.
Der Bebauungsplan kann strenger sein
Gerade Hanggebiete können Festsetzungen enthalten zu:
- vorhandenen Geländehöhen,
- zulässigen Geländeveränderungen,
- Stützmauern,
- Höhenbezug des Gebäudes.
Eine 1,80 m hohe Aufschüttung kann also nach dem LBO-Anhang verfahrensfrei sein und trotzdem dem Bebauungsplan widersprechen.
Die Baurechtsbehörde kann Geländehöhen verlangen
§ 10 LBO betrifft die Höhenlage von Grundstücken.
Die Baurechtsbehörde kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen verlangen, dass die Oberfläche erhalten oder in ihrer Höhenlage verändert wird, wenn dies beispielsweise aus Gründen der Gestaltung oder Sicherheit erforderlich ist.
Auch Gemeinden können über örtliche Bauvorschriften Geländehöhen regeln.
Warum das Nachbargrundstück wichtig ist
Wer bergseitig abgräbt, darf die Stützung des höherliegenden Nachbargrundstücks nicht gefährden.
§ 909 BGB verbietet eine Vertiefung, durch die das Nachbargrundstück die erforderliche Stütze verliert, sofern keine ausreichende andere Befestigung hergestellt wird.
Talseitig kann eine große Aufschüttung umgekehrt:
- zusätzliche Last erzeugen,
- eine hohe Stützmauer benötigen,
- die Aussicht und Belichtung des Nachbarn beeinflussen,
- den Wasserabfluss verändern.
Gelände erhöhen, um Abstandsflächen kleiner zu rechnen?
Auch das funktioniert nicht einfach.
Die LBO berücksichtigt bei der Abstandsflächenberechnung grundsätzlich die tatsächliche Geländeoberfläche nach der Baumaßnahme.
Sie nimmt aber Geländeveränderungen aus, wenn diese gerade zur Verringerung der Abstandsflächen angelegt wurden.
Die Rechtsprechung des VGH Baden-Württemberg beschäftigt sich ausdrücklich mit solchen künstlichen Geländeänderungen.
Ein Hang darf deshalb nicht nur deshalb aufgeschüttet werden, damit ein Gebäude rechnerisch niedriger erscheint.
Was passiert mit Regenwasser?
Vor der Geländeveränderung läuft Wasser möglicherweise flächig über einen Hang.
Nach einer großen Plattform entstehen:
- Kanten,
- Mauern,
- befestigte Flächen,
- neue Gefällerichtungen.
Wasser kann dadurch an einer Stelle konzentriert werden, an der vorher kaum Abfluss vorhanden war.
Das Entwässerungskonzept sollte deshalb gleichzeitig mit der Geländemodellierung entstehen.
Beispiel: 4 m Höhenunterschied
Ein Grundstück steigt über die geplante Hausbreite um 4 m.
Variante 1: komplett nivellieren
Bergseite:
- tiefe Abgrabung.
Talseite:
- starke Aufschüttung.
Zusätzlich:
- zwei große Stützsituationen,
- viel Erdtransport,
- aufwendige Wasserführung.
Variante 2: Haus in den Hang integrieren
Der Baukörper übernimmt einen Teil des Höhenunterschieds.
Es wird weniger Gelände künstlich horizontalisiert.
Das muss nicht immer billiger sein, kann aber mehrere Folgekosten reduzieren.
Wann ist eine größere Geländemodellierung trotzdem sinnvoll?
Zum Beispiel wenn:
- Bebauungsplan entsprechende Höhen vorgibt,
- Boden und Statik gut beherrschbar sind,
- eine barrierefreie Außenfläche benötigt wird,
- Zufahrt sonst nicht funktioniert,
- eine technisch saubere Gesamtplanung vorliegt.
Die entscheidende Frage ist nicht, ob man Gelände verändern darf.
Sondern ob Haus, Stützung, Wasser und Nachbargrundstücke als ein System geplant werden.
Quellen
- Landesbauordnung Baden-Württemberg, § 2, § 10, § 50 und Anhang 1landesrecht-bw.de
- § 909 BGBgesetze-im-internet.de
- VGH Baden-Württemberg zu Geländeveränderungen und Abstandsflächenlandesrecht-bw.de
- VGH Baden-Württemberg zu Abgrabung und maßgeblicher Geländeoberflächelandesrecht-bw.de
- LGRB: Baugrundlgrb-bw.de