Altes Haus in Lörrach: Wie wichtig ist Erdbebensicherheit bei einer Sanierung?
Ein Haus von 1960 wird energetisch saniert.
Neue Fenster kommen hinein, das Dach wird gedämmt und die Heizung ersetzt.
Muss jetzt das gesamte Haus nach heutigen Erdbebenregeln verstärkt werden?
Nicht automatisch.
Anders sieht es aus, wenn bei der Sanierung tief in das Tragwerk eingegriffen wird.
Dann kann die Erdbebenfrage plötzlich sehr relevant werden.
Ein altes Haus wird nicht allein wegen seines Alters nachrüstpflichtig
Der Grundgedanke des Bestandsschutzes ist wichtig.
Die Planungshilfe des Landes erklärt ausdrücklich:
Die Einführung neuerer Erdbebenregeln lässt den Bestandsschutz eines bestehenden, unveränderten Gebäudes grundsätzlich unberührt.
Ein Eigentümer eines alten Hauses muss sein Gebäude also nicht allein deshalb komplett auf den heutigen Normstand bringen, weil die heutigen Anforderungen strenger oder anders sind als beim Bau.
Das wäre bei Millionen Bestandsgebäuden auch praktisch kaum möglich.
Bedeutet Bestandsschutz, dass ein altes Haus genauso sicher ist wie ein Neubau?
Nein.
Das sind zwei unterschiedliche Aussagen.
Bestandsschutz ist eine rechtliche Frage.
Tatsächliches Tragverhalten bei einem Erdbeben ist eine technische Frage.
Ein älteres Gebäude kann nach den Regeln seiner Bauzeit rechtmäßig errichtet worden sein und trotzdem bei einem starken Erdbeben ungünstiger reagieren als ein heutiger Neubau.
Das Ministerium weist darauf ausdrücklich hin.
Wann wird die Erdbebenfrage bei einem Umbau wichtig?
Sobald das Tragwerk verändert wird.
Typische Fälle sind:
- tragende Wand entfernen,
- großen Wanddurchbruch herstellen,
- mehrere kleine Räume zu einem offenen Wohnbereich verbinden,
- Geschoss aufstocken,
- Dachgeschoss deutlich schwerer ausbauen,
- Anbau an das Haus setzen,
- Deckensystem verändern,
- neue große Öffnungen in aussteifenden Wänden herstellen.
Die Frage lautet dann:
Bleibt das vorhandene Tragwerk trotz der Änderung mindestens so standsicher wie vorher – und welche heutigen technischen Regeln gelten für den veränderten Teil?
Beispiel 1: Küche und Wohnzimmer werden geöffnet
Eine massive Wand zwischen zwei Räumen soll fast vollständig verschwinden.
Für den Eigentümer sieht das nach einem Innenausbau aus.
Für den Statiker können aber zwei Fragen entstehen:
- Trägt diese Wand vertikale Lasten?
- Stabilisiert sie das Haus gegen horizontale Kräfte?
Gerade die zweite Frage ist in einer Erdbebenregion wichtig.
Ein Stahlträger kann zwar die Decke über einer entfernten Wand tragen.
Damit ist aber noch nicht automatisch die seitliche Aussteifungsfunktion der Wand ersetzt.
Deshalb sollte der Statiker vor dem Abbruch klären, welche Rolle die Wand im räumlichen Tragwerk spielt.
Beispiel 2: Aufstockung
Ein zusätzliches Geschoss verändert mehr als nur das Dach.
Es erhöht:
- Gebäudemasse,
- vertikale Lasten,
- Erdbebenträgheitskräfte.
Diese Lasten müssen durch:
- das neue Geschoss,
- die vorhandenen unteren Geschosse,
- die Gründung
bis in den Baugrund weitergeleitet werden.
Die Planungshilfe des Landes nennt genau deshalb bei einer Aufstockung auch die unveränderten unteren Geschosse und die Gründung als Bauteile, die durch höhere Lasten unmittelbar betroffen sein können.
Beispiel 3: Dachausbau
Nicht jeder Dachausbau ist gleich.
Ein leichter Innenausbau ohne wesentliche Tragwerksänderung ist anders zu beurteilen als:
- neue große Gauben,
- schwerer neuer Dachaufbau,
- Änderung des Dachtragwerks,
- Aufmauerung,
- zusätzliche Wohnebene.
Auch hier zählt nicht das Wort „Sanierung“, sondern die tatsächliche statische Veränderung.
Beispiel 4: Energetische Sanierung
Neue:
- Fenster,
- Außendämmung,
- Wärmepumpe,
- Fassadenbekleidung
lösen nicht automatisch eine vollständige Erdbebennachrüstung des Hauses aus.
Trotzdem kann eine energetische Sanierung einen günstigen Zeitpunkt bieten, konstruktive Schwachstellen mitzuprüfen.
Wenn Dach oder Wände ohnehin geöffnet werden, lassen sich bestimmte Verbindungen manchmal mit deutlich weniger Aufwand verbessern als später.
Was gilt rechtlich bei geänderten Bauteilen?
Das Ministerium stellt für Bauen im Bestand aktuelle Hinweise zur Verfügung.
Der Grundsatz:
Bei Umbauten sind zunächst die unmittelbar von der Änderung berührten Teile nach den aktuellen Technischen Baubestimmungen zu beurteilen.
Wirkt sich die Maßnahme auf andere Teile des Gebäudes aus, muss im Einzelfall geprüft werden, wie weit diese mitbetroffen sind.
Das gilt zum Beispiel bei:
- Wanddurchbrüchen,
- Versetzen tragender Wände,
- Aufstockungen,
- Nutzungsänderungen mit höheren Lasten.
Die Rechtslage ist also deutlich differenzierter als:
„Sobald ich eine Wand anfasse, muss das ganze Haus Neubau-Niveau erreichen.“
Ebenso falsch wäre:
„Bestandsschutz bedeutet, dass ich am Tragwerk beliebig ändern darf.“
Was ist bei einer Nutzungsänderung?
Auch hier zählt die tatsächliche Belastung.
Die Planungshilfe des Landes nennt als Beispiel:
Eine reine Nutzungsänderung kann dann zu zusätzlichen Anforderungen führen, wenn die neue Nutzung höhere erdbebenrelevante Nutzlasten erzeugt.
Ein früheres Wohngebäude, das zu einem schweren Lager umgenutzt wird, ist etwas anderes als eine Nutzungsänderung ohne größere Lastzunahme.
Wann sollte ein alter Wohnbau freiwillig seismisch untersucht werden?
Eine freiwillige Betrachtung ist besonders sinnvoll, wenn mehrere Punkte zusammenkommen:
- Lage in Lörrach beziehungsweise Zone 3,
- sehr altes Gebäude,
- unbekannte oder fehlende Statikunterlagen,
- viele frühere Umbauten,
- große neue Öffnungen geplant,
- sichtbare Risse oder Verformungen,
- Aufstockung,
- umfassende Kernsanierung.
Bei einem kleinen kosmetischen Umbau ist eine komplette seismische Bestandsanalyse dagegen nicht automatisch verhältnismäßig.
Typische konstruktive Schwachstellen älterer Häuser
Ohne ein konkretes Gebäude kann man keine Diagnose stellen.
Häufig prüfen Ingenieure bei älteren Gebäuden aber besonders:
- Sind Decken ausreichend mit Wänden verbunden?
- Gibt es genügend aussteifende Wände in beiden Richtungen?
- Wurden früher bereits tragende Wände entfernt?
- Sind Giebel ausreichend gehalten?
- Wie sind Dach und Außenwände verbunden?
- Gibt es stark geschwächte Erdgeschosse?
- Wie ist das Mauerwerk beschaffen?
- Wie ist die Gründung?
Ein Haus mit dicken Wänden ist nicht automatisch seismisch gut.
Entscheidend ist das Gesamtsystem.
Was sollten Käufer eines Altbaus in Lörrach fragen?
Vor einer größeren Sanierung lohnt es sich, folgende Unterlagen zu suchen:
- ursprüngliche Baupläne,
- alte Statik,
- Pläne späterer Umbauten,
- Baugenehmigungen,
- Angaben zu entfernten Wänden,
- Informationen zu früheren Schäden.
Dann kann der Tragwerksplaner deutlich besser beurteilen, was tatsächlich vorhanden ist.
Die wirtschaftlich beste Zeit für Verbesserungen
Wenn ein Haus ohnehin umfassend saniert wird, können bestimmte Ertüchtigungen vergleichsweise günstig sein.
Zum Beispiel weil:
- Deckenränder bereits geöffnet sind,
- Dachdeckung erneuert wird,
- Wandbereiche ohnehin freigelegt sind,
- ein neuer Stahlträger sowieso eingebaut wird.
Deshalb ist eine gute Frage an den Statiker:
„Wenn wir das Gebäude ohnehin öffnen: Gibt es sinnvolle Maßnahmen, mit denen wir die Erdbebensicherheit ohne unverhältnismäßigen Zusatzaufwand verbessern können?“
Genau diese freiwillige Prüfung empfiehlt auch die Planungshilfe des Landes bei Umbauten.
Fazit
Bei einem alten Haus in Lörrach gilt weder:
„Altbau ist gefährlich.“
noch:
„Bestandsschutz bedeutet, Erdbeben spielt keine Rolle.“
Die richtige Logik lautet:
Je stärker ein Umbau das Tragwerk, seine Masse oder seine Aussteifung verändert, desto wichtiger wird eine neue statische Betrachtung einschließlich der regionalen Erdbebeneinwirkung.
Quellen
- Ministerium Baden-Württemberg: Erdbebensicher Bauenmlw.baden-wuerttemberg.de
- Planungshilfe „Erdbebensicher Bauen“, Abschnitt zu bestehenden Gebäuden und Umbautenmlw.baden-wuerttemberg.de
- Ministerium: Hinweise zu bestehenden baulichen Anlagenmlw.baden-wuerttemberg.de
- Leitfaden der Bauministerkonferenz: Nachweis der Standsicherheit beim Bauen im Bestandmlw.baden-wuerttemberg.de
- Aktuelle VwV Technische Baubestimmungen Baden-Württembergmlw.baden-wuerttemberg.de