Was ist der „Rote Punkt“ – und wann darf man wirklich mit dem Bau beginnen?
Der „Rote Punkt“ ist kein eigener zweiter Bauantrag.
Sein offizieller Name lautet:
Baufreigabeschein
Er beantwortet eine ganz praktische Frage:
Darf die Baustelle jetzt tatsächlich beginnen?
Baugenehmigung und Baufreigabe sind nicht dasselbe
Die Baugenehmigung sagt vereinfacht:
„Das Vorhaben ist im geprüften Umfang genehmigt.“
Der Baufreigabeschein sagt:
„Die Voraussetzungen für den Start der Bauausführung sind erfüllt.“
§ 59 LBO ist eindeutig:
Bei genehmigungspflichtigen Vorhaben darf erst nach Erteilung des Baufreigabescheins mit der Ausführung begonnen werden.
Warum gibt es zwei Schritte?
Eine Baugenehmigung kann Bedingungen enthalten, die vor Baubeginn erfüllt sein müssen.
Zum Beispiel können noch fehlen:
- bestimmte Nachweise,
- Bauleiterangaben,
- erforderliche Unterlagen,
- in besonderen Fällen weitere Voraussetzungen.
Erst wenn diese erfüllt sind, wird die Baustelle freigegeben.
Wann kommen Genehmigung und Roter Punkt gleichzeitig?
Wenn die Baugenehmigung keine offenen Bedingungen oder Auflagen für den Baubeginn enthält.
Dann schreibt § 59 vor, dass der Baufreigabeschein mit der Baugenehmigung erteilt wird.
In einem unkomplizierten Einfamilienhausprojekt kann das deshalb praktisch wie ein gemeinsamer Schritt wirken.
Warum heißt er „Roter Punkt“?
Der Baufreigabeschein wird traditionell an der Baustelle so angebracht, dass er vom öffentlichen Verkehrsraum aus sichtbar ist.
Daher stammt die umgangssprachliche Bezeichnung „Roter Punkt“.
Auf der Baustelle zeigt er nach außen:
Für dieses genehmigungspflichtige Vorhaben ist die Bauausführung freigegeben.
Darf ich vorher Erdarbeiten machen?
Vorsicht.
„Mit dem Bau beginnen“ bedeutet nicht nur:
- Mauerwerk hochziehen.
Bereits bauvorbereitende Arbeiten können Teil der genehmigungspflichtigen Ausführung sein.
Wer vor Baufreigabe:
- Baugrube aushebt,
- Fundamente herstellt,
- erhebliche Geländearbeiten für das konkrete Vorhaben beginnt,
riskiert eine formell illegale Bauausführung.
Wenn bestimmte Arbeiten schon vorher notwendig sind, sollte geprüft werden, ob dafür eine Teilbaugenehmigung beziehungsweise Teilfreigabe möglich und erforderlich ist.
Was ist ein „halber Roter Punkt“?
In der Praxis kann es Teilbaufreigaben geben.
Zum Beispiel:
- Baugrube,
- Gründung
dürfen begonnen werden, während noch nicht alle Voraussetzungen für den gesamten Hochbau vorliegen.
Service-BW bezeichnet solche Teilfreigaben umgangssprachlich teilweise als „halbe Punkte“.
Entscheidend ist aber der Inhalt der behördlichen Freigabe, nicht die Farbe oder Form des Papiers.
Was gilt bei Genehmigungsfiktion?
Auch hier braucht man den Baufreigabeschein.
Die Landesregierung hat dies 2026 ausdrücklich klargestellt.
Wenn die Baugenehmigung durch Fiktion entsteht, soll die Baurechtsbehörde grundsätzlich:
- die Bescheinigung über die Fiktion
- und den Baufreigabeschein
zusammen bekanntgeben, sofern alle für den Start erforderlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Die sichere Praxis lautet deshalb:
Nicht selbst ausrechnen und anfangen, sondern die behördliche Bescheinigung und Baufreigabe abwarten.
Muss der Baubeginn zusätzlich gemeldet werden?
Ja.
Nach § 59 Absatz 2 muss der Bauherr den Baubeginn vorher elektronisch in Textform der Baurechtsbehörde mitteilen.
Dasselbe gilt, wenn die Bauarbeiten nach einer Unterbrechung von mehr als sechs Monaten wieder aufgenommen werden.
Was muss vor Baubeginn auf dem Grundstück feststehen?
Grundriss und Höhenlage des Gebäudes müssen festgelegt sein.
Die Behörde kann verlangen, dass dies durch einen Sachverständigen erfolgt.
Das ist wichtig, weil eine genehmigte Planung nicht nur aus der Hausform besteht.
Auch die tatsächliche:
- Position,
- Höhenlage
muss der Genehmigung entsprechen.
„Roter Punkt da – dann kann ich alles ändern?“
Nein.
Die Bauausführung muss den genehmigten Bauvorlagen entsprechen.
Wesentliche Änderungen können:
- Nachtrag,
- neue Genehmigung,
- neue AAB-Entscheidung
erfordern.
Ein Roter Punkt ist keine pauschale Freigabe für beliebige Änderungen auf der Baustelle.
Die einfache Regel
Für genehmigungspflichtige Projekte:
Baugenehmigung + erfüllte Startbedingungen + Baufreigabeschein + Baubeginnsanzeige = Baustart
Nicht früher.
Quellen
- § 59 LBO – Baubeginnlandesrecht-bw.de
- § 61 LBO – Teilbaugenehmigunglandesrecht-bw.de
- Landtag Baden-Württemberg 2026: Genehmigungsfiktion und Roter Punktlandtag-bw.de
- Landesbauordnung Baden-Württemberglandesrecht-bw.de