Fenster, Balkon und Terrasse zum Nachbarn: Welche Abstände gelten?

Ein Fenster zum Nachbargarten ist nicht dasselbe wie eine Wand ohne Fenster. Ein Balkon ist nicht dasselbe wie ein Dachvorsprung. Und eine Terrasse kann gleichzeitig öffentliches Baurecht und privates Nachbarrecht berühren.

In Baden-Württemberg müssen deshalb LBO und Nachbarrechtsgesetz zusammen gelesen werden.

Erstes System: Abstandsflächen nach der LBO

Die Außenwand eines Gebäudes braucht grundsätzlich die Abstandsfläche nach § 5 LBO.

Für bestimmte Vorbauten gibt es Erleichterungen.

Ein Balkon oder Erker kann bei der Berechnung der Abstandsfläche außer Betracht bleiben, wenn er:

• nicht breiter als 5 m ist,
• nicht mehr als 1,50 m vor die Außenwand tritt,
• von der Nachbargrenze mindestens 2 m entfernt bleibt.

Das heißt nicht, dass jeder Balkon zwingend 2 m Abstand halten muss.

Es bedeutet: Erfüllt er diese Kriterien, wird er bei der Abstandsflächenberechnung privilegiert. Ein größerer oder näher an der Grenze liegender Balkon muss dagegen eigenständig in die Abstandsflächenprüfung einbezogen werden.

Zweites System: privates Nachbarrecht bei Fenstern

§ 3 Nachbarrechtsgesetz Baden-Württemberg schützt den Nachbarn vor bestimmten direkten Einblicken.

Bei Lichtöffnungen in einer Außenwand, die einen Ausblick auf das Nachbargrundstück ermöglichen, kann der Nachbar grundsätzlich eine Fläche verlangen, die:

• mindestens 1,80 m tief ist,
• seitlich jeweils mindestens 0,60 m über die Lichtöffnung hinausreicht.

Das ist kein allgemeiner „Fensterabstand von 1,80 m“ für jedes Fenster, sondern eine privatrechtliche Schutzregel mit mehreren Ausnahmen.

Wann greift diese Fensterregel nicht?

Der Anspruch besteht unter anderem nicht für bestimmte Fenster, die:

• fest verschlossen und nicht zu öffnen sind und
• entweder mit ihrer Unterkante mindestens 1,80 m über dem Fußboden liegen oder undurchsichtig sind.

Typisches Beispiel wäre ein hoch angeordnetes, nicht zu öffnendes Milchglasfenster zur Belichtung eines Treppenhauses.

Noch wichtiger ist § 3 Absatz 3 NRG:

Der Anspruch kann nicht verlangt werden, wenn keine oder nur geringfügige Beeinträchtigungen zu erwarten sind oder wenn das Vorhaben nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften, insbesondere §§ 5 und 6 LBO, zulässig ist.

Das öffentliche Baurecht hat hier also erhebliche Bedeutung für die privatrechtliche Bewertung.

Balkon und Terrasse: ebenfalls 1,80 m im Nachbarrechtsgesetz

§ 4 NRG erfasst:

• Balkone,
• Terrassen,
• Erker,
• Galerien,
• sonstige begehbare Teile eines Nachbarhauses,

wenn sie einen Ausblick auf das Nachbargrundstück ermöglichen.

Der Nachbar kann grundsätzlich verlangen, dass davor eine Fläche eingehalten wird, die mindestens:

• 1,80 m über die Vorderkante hinausreicht und
• seitlich jeweils 0,60 m über die Seitenkante hinausgeht.

Aber auch hier gilt die Einschränkung des § 3 Absatz 3 NRG.

Die Zahl 1,80 m darf deshalb nicht isoliert vom öffentlichen Baurecht gelesen werden.

Beispiel: kleiner Balkon 2,20 m von der Grenze

Ein Balkon ist:

• 3 m breit,
• 1,20 m tief,
• 2,20 m von der Grundstücksgrenze entfernt.

Für die LBO erfüllt er größenmäßig die Voraussetzungen des § 5 Absatz 6: höchstens 5 m breit, höchstens 1,50 m Vorsprung und mindestens 2 m Grenzabstand.

Er kann damit bei der Berechnung der Abstandsfläche außer Betracht bleiben.

Auch das Nachbarrecht muss geprüft werden, wobei die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit für § 3 Absatz 3 und § 4 Absatz 2 NRG eine entscheidende Rolle spielt.

Beispiel: Dachterrasse direkt neben dem Nachbarfenster

Eine Dachterrasse kann deutlich problematischer sein als ein kleiner Balkon.

Das Verwaltungsgericht Stuttgart hat in einem konkreten Fall eine Baugenehmigung für eine Dachterrasse aufgehoben, weil die erforderlichen Abstandsflächen nicht eingehalten wurden und die konkrete Nähe zur Nachbarbebauung zusätzliche nachbarrechtlich relevante Auswirkungen hatte.

Das zeigt: Nicht der Name „Balkon“ oder „Terrasse“ entscheidet, sondern die reale Konstruktion, ihre Abstände und ihre Nutzung.

Blick auf eine öffentliche Straße

Das Nachbarrechtsgesetz enthält eine weitere wichtige Ausnahme.

Die besonderen Beschränkungen für Lichtöffnungen und ausblickgewährende Gebäudeteile gelten nicht in gleicher Weise, soweit der Ausblick auf einen öffentlichen Weg oder öffentlichen Platz geht, der an das Grundstück angrenzt.

Das ist zum Beispiel bei einer straßenseitigen Fassade relevant.

Zwei unterschiedliche Fristen nicht verwechseln

Wer eine offizielle Nachbarbenachrichtigung nach § 55 LBO erhält, hat nach aktuellem öffentlichem Baurecht grundsätzlich zwei Wochen, um Einwendungen vorzubringen.

Das Nachbarrechtsgesetz enthält für Ansprüche nach §§ 3 und 4 dagegen eine eigene Regel: Nach Ablauf von zwei Monaten seit Zugang der Benachrichtigung nach § 55 LBO ist das entsprechende Verlangen grundsätzlich ausgeschlossen.

Wichtig: Die Frist nach dem NRG wird auch dadurch gewahrt, dass im Verfahren nach § 55 LBO Einwendungen oder Bedenken erhoben werden.

Für einen betroffenen Nachbarn ist deshalb die sichere praktische Regel: nicht auf die längere Zwei-Monats-Frist warten, sondern die Zwei-Wochen-Frist der LBO beachten.

Quellen

1. § 5 LBO – Balkone, Erker und Abstandsflächenlandesrecht-bw.de
2. Nachbarrechtsgesetz Baden-Württemberg – offizielle Broschüre des Landes, §§ 3–5baden-wuerttemberg.de
3. § 3 NRG – Abstand von Lichtöffnungenhaufe.de
4. § 4 NRG – Balkone, Terrassen und andere ausblickgewährende Anlagenhaufe.de
5. § 5 NRG – Ausnahme bei öffentlichen Wegen und Plätzenanwalt24.de
6. VG Stuttgart, Urteil 19.10.2021 zur Dachterrasselandesrecht-bw.de